De fiscus ‘jaagt’ op vruchtgebruiken...

‘Gewone’ gesplitste aankoop. Uw vennootschap koopt van een ‘derde’ het vruchtgebruik van een reeds bestaand onroerend goed en u koopt de blote eigendom. Sowieso is de fiscus daar niet erg happig op, maar wanneer u de spelregels respecteert, kan hij normaal gezien niets tegen zo’n gesplitste aankoop in­brengen. Die spelregels zijn in de eerste plaats de regels van het burgerlijk recht en het vennootschapsrecht. Verder is het uitermate belangrijk dat u het vrucht­gebruik correct waardeert. Zorg dat u de waardering kunt onderbouwen met realistische cijfers en doe eventueel een beroep op bv. een schatter of een bedrijfsrevisor. Tot slot moet de aankoop van het vruchtgebruik passen in het statutair doel en de activiteiten van uw vennootschap. Dit soort vruchtgebruiken zou niet harder aangepakt worden dan vroeger. Naar verluidt zou de fiscus tevreden zijn met de forse verhoging van het voordeel van alle aard (dat in veel gevallen bijna ­ver­dubbeld wordt) indien u privé gebruik maakt van het pand.

Vruchtgebruik op een eigen pand. Heeft u een pand, bv. uw woning of uw kantoor, in volle eigendom, dan kunt u het vruchtgebruik op dat pand aan uw vennootschap verkopen. De fiscus heeft een paar keer geprobeerd om met de zgn. algemene antimisbruikbepaling zo’n vruchtgebruik te ‘herkwalificeren’ in ­verhuur, maar is door de rechtspraak teruggefloten. Een dergelijk correct ge­­waardeerd vruchtgebruik was dus fiscaal gezien in principe redelijk veilig. Dat zal nu wellicht veranderen. De algemene antimisbruikbepaling is nl. zodanig her­schreven dat de fiscus niet meer moet aantonen dat de herkwalificatie (huur) gelijkaardige juridische gevolgen heeft als de verrichting die geherkwalificeerd wordt (vruchtgebruik). Het is uiteraard nog afwachten hoe de rechtspraak zal reageren, maar het is aangeraden om voorlopig even de kat uit de boom te kijken en u niet aan zo’n vruchtgebruik te wagen. Heeft u echter al zo’n vruchtgebruik in uw vennootschap, dan moet u dat nu ook niet stopzetten. Voor bestaande vruchtgebruiken is er normaal immers geen probleem.

Turbovruchtgebruik. Dit is de situatie waarin uw vennootschap het vruchtgebruik verkrijgt op een grond waarvan u de blote eigendom heeft en op die grond een gebouw zet. Dit lijkt heel erg op een opstalrecht, het enige verschil is dat u bij een opstalrecht de volle eigendom heeft van de grond. Bij het einde van zo’n turbovruchtgebruik wordt u dan als blote eigenaar van de grond, volle eigenaar niet alleen van de grond, maar ook van het pand dat uw vennootschap erop gebouwd heeft. Let wel, vruchtgebruik op een bestaand pand waaraan uw vennootschap een stuk bijgebouwd heeft of dat uw vennootschap ingrijpend verbouwd heeft, is ook te beschouwen als turbovruchtgebruik, tenminste voor wat de bijbouw of verbouwingen betreft. Tot nu toe was dat een probleem indien u op het einde van zo’n turbovruchtgebruik geen vergoeding moet betalen aan uw vennootschap. U krijgt dan immers gratis een gebouw (of de verbouwingswerken) van uw vennootschap. Dat is anders dan bij een vruchtgebruik op een bestaand gebouw. Daar heeft u immers al in het begin een stuk van het gebouw privé betaald, nl. de waarde van de blote eigendom ervan. De fiscus kon ook vroeger al zo’n turbovruchtgebruik aanpakken door u te belasten op een voordeel van alle aard op het einde van het vruchtgebruik, zoals ook gebeurt bij de gratis verkrijging van een gebouw op het einde van een opstalrecht. Het belastbaar voordeel is dan gelijk aan de werkelijke waarde van het gebouw op het moment van de verkrijging. Voortaan zal de fiscus zulke turbovruchtgebruiken systematischer aanpakken dan vroeger.

Hoe problemen voorkomen? U kunt ervoor zorgen dat er op het einde van het vruchtgebruik geen belastbaar VAA is. Dit bereikt u door (enige tijd) vóór het einde van het turbovruchtgebruik ontslag te nemen als zaakvoerder of bestuurder van uw vennootschap. Normaal gezien wordt uw vennootschap dan zelf wel belast op een zgn. abnormaal of goedgunstig voordeel, maar de vennootschapsbelasting is lager dan wat u aan belastingen en sociale bijdragen zou betalen op het voordeel van alle aard. Een andere manier om de belasting op een voordeel van alle aard te vermijden, is door de blote eigendom van de grond in uw ­vennootschap in te brengen als kapitaal of aan uw vennootschap te verkopen. Het gevolg daarvan is wel dat het gebouw en de grond in volle eigendom in uw vennoot­schap zitten i.p.v. naar u privé te komen op het einde van de rit. Is het niet mogelijk om het voordeel van alle aard te vermijden, dan geeft u het best vrijwillig een ‘redelijk’ bedrag aan. Anders kan de controleur van uw vennootschap de fameuze aanslag geheime commissielonen van 309% toepassen op wat volgens hem het bedrag van het voordeel is.