Uw Frans buitenverblijf zwaarder belast?

Fiscale spelregels. De spelregels met betrekking tot buitenlands onroerend goed worden bepaald door het land waarin het betrokken onroerend goed gelegen is, Frankrijk dus. Om te beginnen betaalt u bij de aankoop van het buiten­verblijf 5,09% Franse registratierechten. Op het ‘bezit’ van het buitenverblijf betaalt u in eerste instantie de jaarlijkse ‘taxe foncière’ (± 15% van de huur­waarde), te vergelijken met onze onroerende voorheffing en afhankelijk van het kadastraal i­nkomen en de gemeente waarin uw buitenverblijf gelegen is. . Er is ook nog een ‘taxe d’habitation’, maar deze is quasi verwaarloosbaar. Tot zover de spelregels die niet gewijzigd ­worden.

U verhuurt of verkoopt. Wanneer u uw vakantieverblijf verhuurt, dan wordt u in Frankrijk belast op deze huur tegen 20% tot 41%. Dit laatste is echter slechts van toepassing wanneer u jaarlijks € 400.000 huurinkomsten int. Bovendien zal er in de toekomst bijkomend een sociale zekerheidsbijdrage van 15,5% verschuldigd zijn. Dit alles is slechts van toepassing op de ontvangen nettohuur, dus na aftrekvan bv. de kosten van en de interesten op een eventuele lening. Op de eventuele winst (meerwaarde) bij de verkoop van uw buitenverblijf betaalt u ook belasting in Frankrijk. Voor elk jaar dat u het buitenverblijf in uw bezit houdt, gaat er een klein deeltje af van deze belasting. Tot vorig jaar kon u zo na 15 jaar uw buitenverblijf verkopen zonder meerwaardebelasting te betalen. Nu verkrijgt u slechts een volledige vrijstelling na 30 jaar én pas na 24 jaar heeft u recht op 50% van de vrij­stelling. Het tarief bedroeg 19%, maar daar komt nu nog 15,5% sociale bij­dragen bij! Dat betekent dat het totale maximumtarief nu 34,5% bedraagt. Opnieuw is dit slechts op de nettomeerwaarde, dus na aftrek van bv. de renovatiekosten.

Kunt u nog schenken? Ook in dat geval zijn de (nieuwe) Franse spelregels van toepassing. De tarieven blijven ongewijzigd, startend bij 5% voor een ­schenking tot € 8.241 en gaande tot 45% bij een schenking van meer dan € 1.843.529. Per kind bestond er een vrijgestelde schijf van € 159.325, die nu nog slechts € 100.000 per kind bedraagt. Net zoals in België, is het in Frankrijk ook mogelijk om de schenking van een onroerend goed te spreiden in de tijd. Door tussen elke schenking een paar jaar te laten, begint men opnieuw te tellen vanaf het laagste tarief. Op die manier kunt u goedkoper schenken. Vorig jaar werd deze termijn reeds verhoogd van 6 jaar naar 10 jaar en nu zal men die naar 15 jaar brengen. Dit is dus wel een heel lange periode om uw planning door te voeren, waardoor schenken in schijfjes in feite geen optie is.

Impôt sur la fortune. Sinds jaar en dag bestaat er in Frankrijk een ver­mogensbelasting, de ‘impôt sur la fortune’ (ISF). Deze belasting wordt, voor Belgische rijksinwoners, geheven op het vermogen dat in Frankrijk gelegen is, op uw buitenverblijf dus. Door president Sarkozy werd deze belasting op het vermogen in 2011 enigszins afgezwakt. Zo werd de toepassingsdrempel verhoogd (van € 800.000 naar € 1,31 miljoen) en werd het systeem vereenvoudigd met slechts twee tarieven (0,25% voor een vermogen tussen € 1,31 miljoen en € 3 miljoen en 0,5% voor een vermogen boven de € 3 miljoen). President ­Hollande wil nu een uitzonderlijke bijdrage eisen van de belastingbetaler. Dit gebeurt op basis van de ‘nieuwe’ tarieven, dus vanaf een vermogen van € 1,31 miljoen. Is uw buitenverblijf minder waard, dan hoeft u zich dus geen zorgen te maken. Deze utzonderlijke ISF zal pas geïnd worden in de herfst, maar wel over het vermogen dat u in uw bezit had op 31 december 2011. Er is dus sprake van een retroactief effect.

Kopen via uw vennootschap? Dat kan, al moet u daarmee opletten. ­Wanneer het onroerend goed immers ten minste 50% van de totale waarde van de vennootschap uitmaakt, dan mag de Franse fiscus voor bepaalde doeleinden door uw vennootschap heen kijken en u (bv. met betrekking tot de meerwaarden) toch privé belasten. Het blijft wel mogelijk om een Frans buitenverblijf aan te kopen via een vennootschap. U moet er dan echter wel voor opletten dat het Frans onroerend goed niet het hoofdbestanddeel uitmaakt van deze vennootschap. U bekijkt dit het best samen met uw boekhouder, aangezien dit geval per geval bekeken moet worden.

Verdelingsrecht en SCI. Daarnaast is er nog een verhoging van het verdelingsrecht. In de toekomst zal u 2,5% in plaats van 1,1% betalen wanneer u uit onverdeeldheid wenst te treden. Dit geldt ook voor de veel gebruikte ‘société civile immobilière’ (of ‘SCI’). Gelukkig wordt dit enkel toegepast op het kapitaal van de vennootschap, waardoor er voldoende manieren zijn om deze belasting tot een minimum te herleiden.