MAATSCHAP - 18.10.2012

Maatschap als alternatief voor de gesplitste aankoop van onroerend goed?

aankoop onroerend goed

Gesplitste aankoop

Tot nu toe was het zo dat, wanneer u van plan was om bv. een appartement aan zee te kopen, u zelf het vruchtgebruik van dat appartement kon kopen, terwijl uw kinderen de blote eigendom kochten. Het benodigde geld om die blote eigendom te kopen, kon u dan voorafgaandelijk aan uw kinderen schenken via een bankgift of via een notariële schenking in België of in het buitenland (bv. Nederland).

Voordelen

Op die manier was u er immers zeker van dat u, als vruchtgebruiker, levenslang in het appartement kon blijven wonen. Bij een verhuur van het appartement waren de huuropbrengsten ook voor u.

Na uw overlijden en het overlijden van uw echt­geno(o)t(e), kwam het vruchtgebruik dan definitief ten einde en werden uw kinderen volle eigenaar van het appartement. Het voordeel van deze techniek was dat uw kinderen hierbij geen ­successierechten moesten betalen op het pand. Uw vruchtgebruik doofde immers uit en dit werd niet belast in de successie­rechten.

Zwarte lijst

Sinds 1 juni 2012 staat deze techniek echter onder druk vanwege de fiscus. In het kader van de zgn. a­ntimisbruikbepaling heeft de fiscus een standpunt ingenomen met betrekking tot de technieken van s­uccessieplanning die volgens hem nog toegelaten zijn of niet meer kunnen. De gesplitste aankoop met voorafgaandelijke schenking van het geld om de blote eigendom mee te betalen, staat op de zwarte lijst en kan bijgevolg volgens de fiscus niet meer. Doet u dit toch, dan zou de fiscus bij uw overlijden het fictie­artikel 9 W. Succ. kunnen toepassen en toch de waarde van de volle eigendom van dit appartement bij uw erfgenamen belasten in de successierechten.

Maatschap als alternatief?

Vooral voor roerend vermogen

Een maatschap is eigenlijk een heel eenvoudige vennootschaps­vorm. In tegenstelling tot bv. een nv of een bvba heeft de maatschap echter geen zgn. rechtspersoonlijkheid, wat inhoudt dat de maatschap niet zelf kan optreden. De leden van de maatschap bezitten dan ook in feite het vermogen van de maatschap in onverdeeldheid en dit in verhouding tot hun inbreng in de maatschap.

Een maatschap wordt doorgaans gebruikt om bv. een effectenportefeuille of de aandelen van een vennootschap in onder te brengen. Op die manier is het immers mogelijk om als zaakvoerder van de maatschap de touwtjes in handen te houden met betrekking tot de portefeuille (bv. beslissingen over de beleggingen) en ook de inkomsten te behouden, zonder dat u ook nog eigenaar hoeft te zijn van hetgeen de maatschap bezit, behoudens bv. 1%.

Ook bruikbaar voor onroerend vermogen?

Een maatschap kan in dit kader echter ook perfect gebruikt worden om onroerend vermogen in onder te brengen. Aangezien een maatschap transparant is, zijn het in feite de maten (lees: vennoten) van de maatschap die het onroerend goed in onverdeeldheid bezitten.

De maatschap oprichten

Hierbij zijn er twee scenario’s mogelijk. Ofwel richt u samen met uw kinderen de maatschap op. U schenkt hen dan voorafgaandelijk het nodige kapitaal om het pand mee aan te kopen. Uzelf brengt dan enkel uw know-how in of een paar euro. Ofwel richt u eerst zelf de maatschap op, samen met uw echtgeno(o)t(e). Het ingebrachte kapitaal is dan gelijk aan de aankoopprijs van het pand. Nadien moet u wel nog 99% van de delen van deze maatschap schenken aan uw kinderen. Dit kan enkel notarieel, aangezien u de delen van een maatschap niet kunt overdragen via handgift of bankgift.

Kinderen worden eigenaar

Het is de bedoeling dat de maatschap met haar k­apitaal het onroerend goed in volle eigendom aankoopt. In feite zijn het, door de transparantie van de maatschap, de kinderen die bv. voor 99% eigenaar zijn van het onroerend goed. Er zijn bij deze aankoop dan ook 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel en W­allonië) r­egistratierechten verschuldigd, net zoals bij de ­gesplitste aankoop.

In de personenbelasting zijn het ook de k­inderen die als eigenaar aanzien worden. Dit heeft bv. g­evolgen voor wat betreft de onroerende voorheffing en de b­elastbaarheid in de personenbelasting. Bij een g­esplitste aankoop zijn het steeds de vruchtgebruikers die fiscaal als eigenaars aanzien worden.

Huurinkomsten

Wanneer het appartement verhuurd wordt, zijn de huurinkomsten voor uw kinderen. Zij zullen dan ook doorgaans belast worden op basis van het kadastraal inkomen x 1,4. Wenst u het huurgeld zelf nog verder te ontvangen, dan kunt u bij de schenking aan de kinderen een (facultatieve) last inbouwen, waardoor zij een bedrag dat ongeveer overeenstemt met de netto­huur aan u moeten afstaan. U betaalt hierop geen belastingen,­ aangezien het gaat om de uitvoering van de last.

Ouders blijven levenslang de baas

In de statuten van de maatschap moet u opnemen dat u en uw echtgeno(o)t(e) levenslang zaakvoerder blijven van de maatschap. Hierdoor blijft u levenslang de baas over alles wat zich in de maatschap bevindt, zoals het appartement aan zee. Uw kinderen hebben daar voorlopig niets over te zeggen.

Dit heeft dan ook als voordeel dat u het appartement op gelijk welk moment kunt verkopen. Is er bv. een ander appartement dat u meer bevalt, dan kunt u dit perfect kopen met de opbrengst van het vorige a­ppartement. Bij een gesplitste aankoop had u steeds het akkoord nodig van uw kinderen-blote eigenaars. De maatschap biedt dus nog een bijkomend voordeel ten opzichte van de gesplitste aankoop.

Bij uw overlijden

U kunt voorzien dat de maatschap van rechtswege eindigt bij het overlijden van zowel uzelf als van uw echtgeno(o)t(e). Op dat moment worden uw kinderen rechtstreeks (dus zonder het tussenniveau van de maatschap) eigenaar van het appartement.

Er zijn hierbij geen successierechten verschuldigd. Het appartement verandert immers niet van eigenaar. Eventueel wordt het 1% dat u nog bezat in de maatschap wel onderworpen aan de successierechten. De financiële gevolgen hiervan zullen echter beperkt zijn.