VASTGOED - REGISTRATIERECHTEN - 20.02.2014

Registratierechten op een verkoop van aandelen?

Een dame bezit de meerderheid van de aandelen van een vennootschap die een dancing exploiteert en bezit ook privé onroerende goederen die door de vennootschap gebruikt worden. Ze vindt overnemers voor de dancing en er wordt afgesproken dat ze de aandelen zal verkopen, maar ook dat ze vóór de verkoop de onroerende goederen nog in de vennootschap zal inbrengen.

Standpunt Administratie

Volgens de fiscus is de verkoop van de aandelen een gesimuleerde verkoop van de onroerende goederen zelf. Bijgevolg heft hij op de verkoop van de aandelen 12,50% registratierechten.

Standpunt rechter

De rechter geeft de fiscus gelijk. Brengt u goederen in in een vennootschap in ruil voor aandelen, dan veronderstelt dit dat u die goederen aan het ondernemingsrisico wilt onderwerpen. De verkoopster van de aandelen had echter een andere bedoeling, nl. de onroerende goederen overdragen aan de overnemers in ruil voor geld. De inbreng die onmiddellijk gevolgd wordt door de verkoop van de aandelen is dan ook een gesimuleerde verkoop van de onroerende goederen zelf.

Commentaar

Onroerend goed verkopen vs. inbrengen. Verkoopt u een onroerend goed, dan moet de koper daarop in principe 10% (Vlaanderen) of 12,50% (Wallonië, Brussel) registratierechten betalen. Brengt u een grond of (niet voor bewoning bruikbaar) bedrijfspand in in uw vennootschap als kapitaal, dan kost dat maar € 50 aan registratierechten (art. 115bis W.Reg.) .

Aandelen verkopen. Daarop zijn er geen registratierechten verschuldigd, ook niet als er (enkel) onroerende goederen zitten in de vennootschap waarvan u de aandelen verkoopt.

Ei van Columbus? Neen, onroerend goed inbrengen in een vennootschap en daarna de aandelen verkopen helpt geen registratierechten te vermijden. De fiscus kan dat nl. ‘herkwalificeren’ in een verkoop van de onroerende goederen zelf wanneer hij simulatie of fiscaal misbruik kan aantonen.

Simulatie. Daarvan is sprake als u niet alle gevolgen van uw rechtshandelingen aanvaardt. Wanneer u iets inbrengt in een vennootschap wordt dat aan het ondernemingsrisico onderworpen. Mislukt de onderneming, dan bent u het kwijt. Iemand die onmiddellijk na de inbreng zijn aandelen verkoopt, aanvaardt dat gevolg van de inbreng niet, dus is er sprake van simulatie.

Fiscaal misbruik. De fiscus kan die ‘herkwalificatie’ nu ook toepassen op basis van de zgn. algemene antimisbruikbepaling (art. 18, §2 W.Reg.) . Hij moet dan bewijzen dat u ‘een constructie opgezet heeft’ om registratierechten te vermijden op een manier die de wetgever niet bedoeld heeft en het is dan aan u om een niet-fiscale reden te geven voor de door u gekozen juridische weg.

Tip. Herkwalificatie is normaal gezien niet mogelijk als er meerdere (bv. vijf) jaren verlopen zijn tussen de inbreng van de panden en de verkoop van de aandelen. De fiscus kan dan nl. door het tijdsverloop geen simulatie of misbruik meer aantonen.

Download het arrest van het hof van beroep van Luik van 19.06.2013 van http://tipsenadvies-belastingen.be/download – code BT 20.09.06.