Studentenkamer of tweede verblijf verhuren?

Woninghuurwet? De Woninghuurwet legt strikte spelregels op i.v.m. de looptijd van huurcontracten, de opzeggingsmogelijkheden, de waarborg, ...Binnen een gemeenrechtelijke huurovereenkomst heeft u echter heel wat meer flexibiliteit. De regels van de Woninghuurwet gelden immers enkel als de huurder zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde pand heeft. Doet de huurder dat niet, dan is er sprake van een gemeenrechtelijke huur.

Goede afspraken. Wilt u niet dat de Woninghuurwet van toepassing is, dan moet u de nodige voorzorgen nemen. Vermeld de hoofdverblijfplaats van de huurder in uw contract. Bepaal in dat contract ook dat het de huurder verboden is om zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde pand te vestigen. Motiveer daarnaast waarom dat niet toegelaten is, bv. omdat het om een studentenstudio of een vakantieverblijf gaat. Neemt u al die voorzorgen en vestigt de huurder toch zijn domicilie in uw pand, dan blijft het contract een gemeenrechtelijke huur. De Woninghuurwet met dit soort clausules trachten te omzeilen, terwijl u weet dat de huurder zijn hoofdverblijfplaats in uw pand zal vestigen, kan natuurlijk niet.

Looptijd contract. Bij een gemeenrechtelijke huur spreekt u volledig vrij de duurtijd van de overeenkomst af. Is er een duur bepaald, dan loopt het contract zonder opzegging af bij het verstrijken van die termijn. U kunt echter ook afspreken dat het contract, bij gebrek aan opzegging vóór een bepaalde termijn, stilzwijgend voor dezelfde duur verlengd wordt. Zo weet u ruim van tevoren of de huurder de huur al dan niet wil voortzetten. Als u bv. een studentenstudio verhuurt met een jaarcontract dat op 30 augustus eindigt, dan voorziet u het best een opzeggingstermijn van drie maanden. Zo weet u ruim op tijd dat u een nieuwe huurder moet zoeken. Mondelinge huurovereenkomsten en -contracten voor onbepaalde duur zijn in principe van maand tot maand opzegbaar.

Huurprijs. U bepaalt volledig vrij de huurprijs. Die kan van contract tot contract verschillen. Bij woninghuur daarentegen kunt u een contract van korte duur enkel in bepaalde omstandigheden verlengen voor dezelfde duur en tegen dezelfde voorwaarden als het oorspronkelijke contract. Net zoals bij woninghuur moet u in advertenties of op een affiche wel altijd de huurprijs vermelden.

Waarborg, plaatsbeschrijving en herstellingen. U bepaalt zelf hoeveel huurwaarborg u vraagt. U bent niet verplicht om die waarborg op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder te plaatsen. U bent de huurder ook geen interest verschuldigd. Bij discussie met de huurder moet u echter wel bewijzen dat hij schade veroorzaakt heeft. Een clausule waarin de huurder verklaart dat hij het goed in perfecte staat ontvangen heeft, volstaat daarvoor niet. U kunt dus maar beter een gedetailleerde plaatsbeschrijving opmaken. De huurder moet enkel instaan voor de zgn. kleine huurdersherstellingen. De grote herstellingen ook contractueel ten laste van uw huurder leggen kan dus niet.

Belastingen doorrekenen. In bepaalde gemeenten moet u een belasting betalen op ‘tweede verblijven’. U kunt deze taks in het huurcontract ten laste leggen van uw huurder. U zal de belasting nog steeds zelf moeten betalen, maar u kunt ze dan doorrekenen aan uw huurder. Ook de onroerende voorheffing kunt u zo naar uw huurder doorschuiven. Het feit dat u niet onder de Woninghuurwet valt, verandert niets aan de belastingen (op het ki) die u zelf betaalt.

Verbouwingen en verbeteringen? Behoudens andere afspraken mag de huurder wegneembare verbeteringen gewoon verwijderen. Wilt u die toch behouden, dan moet u de huurder de meerwaarde die daardoor aan uw pand ontstaat vergoeden. Niet-wegneembare werken moet u vergoeden als ze nuttig of noodzakelijk zijn (bv. dubbel glas). Luxewerken daarentegen (bv. tapijt vervangen door parket) hoeft u niet te vergoeden. Verbied de huurder in het contract om zonder voorafgaande toestemming werken uit te voeren. Is er later toch een concrete vraag, dan bekijkt u op dat moment wat u doet. Leg dan ook duidelijk vast of u de huurder al dan niet een vergoeding verschuldigd bent.

Registratie en identificatie huurder. Registreert u een overeenkomst voor woninghuur niet, dan kan de huurder het contract stopzetten zonder opzeg of vergoeding. Bij gemene huur bestaat die sanctie niet. Registratie is wel verplicht. Sinds 1 februari 2014 moeten de partijen bij elke huurovereenkomst ook duidelijker geïdentificeerd worden. U moet zowel van uzelf als van de huurder de familienaam, de eerste twee voornamen, de woonplaats, de geboortedatum en -plaats in het contract vermelden.