Herstellingen: wie betaalt de kosten?

Welke herstellingen zijn voor de verhuurder? Als verhuurder moet u ervoor zorgen dat de woning in goede staat is wanneer de huurder erin gaat wonen. Ook tijdens de duur van de huurovereenkomst moet u de nodige herstellingen doen om de woning in goede staat te behouden. U staat als eigenaar in voor grote onderhouds- en herstellingswerken en voor de herstellingen die nodig zijn door overmacht, ouderdom en slijtage. U draait op voor werken aan het dak en de muren, grote herstellingen aan de verwarmingsketel, de vervanging van een koelkast of oven, ...

En de huurder? De huurder moet de woning onderhouden. Hij moet de schade die hij zelf veroorzaakt, herstellen en staat daarnaast in voor de zgn. huurherstellingen. Probleem is echter dat de wet niet duidelijk omschrijft wat die ‘huurherstellingen’ precies zijn. De voorbeelden die opgenomen zijn in artikel 1754 van het BW zijn behoorlijk verouderd. Het is wel duidelijk dat de huurder bv. instaat voor lekkende kranen, het ontstoppen van afvoeren, het vervangen van enkele gebroken tegels, kleine herstellingen aan elektrische toestellen, ... Als er tussen uzelf en uw huurder discussie ontstaat, dan heeft de vrederechter het laatste woord.

Contractuele afspraken? Voor alle woninghuurovereenkomsten die afgesloten zijn na 18.05.2007 is het verboden om in het contract te bepalen dat de huurder voor alle herstellingen opdraait. Heeft u nog een huurcontract van vóór die datum lopen, dan is de daarin opgenomen regeling nog steeds geldig. In recentere contracten kunt u enkel de ‘huurherstellingen’ ten laste leggen van de huurder. Aangezien het niet altijd duidelijk is wat precies huurherstellingen zijn en wat niet, doet u er goed aan om in uw contract (of in een bijlage) een (niet-exhaustieve) lijst op te nemen met die herstellingen die volgens u ten laste zijn van de huurder. Doet uw huurder achteraf moeilijk, dan kunt u in eerste instantie naar dat contract verwijzen. Weet wel dat de vrederechter u kan terugfluiten als u in zijn ogen meer dan de huurherstellingen ten laste van de huurder gelegd heeft.

U krijgt toch een factuur? Het gebeurt steeds vaker dat huurders zelf een aannemer contacteren om een (kleine) herstelling uit te voeren en de aannemer vragen om de factuur naar de eigenaar te sturen. U hoeft die factuur niet te betalen. Laat aan de aannemer weten dat u de opdracht niet gegeven heeft. Wijs hem er ook op dat de huurder de werkbon afgetekend heeft. U kunt ook de noodzakelijkheid van de werken betwisten en aangeven dat u met een andere aannemer gewerkt zou hebben. Krijgt u toch een factuur, protesteer ze dan aangetekend.

U contacteert een aannemer? Ook wanneer u goede afspraken gemaakt heeft, proberen huurders soms te vragen of u niemand kent die de herstelling kan uitvoeren. Krijgt de huurder u zover dat u de opdracht geeft, dan moet de aannemer de factuur in principe naar u sturen. Anticipeer daarop door in het huurcontract een lijst op te nemen met aannemers die de huurder mag contacteren. Spreek met die aannemers af dat het niet is omdat ze in uw pand werken dat ze aan u mogen factureren. Vraag hen ook om uw huurder steeds vooraf een opdrachtbevestiging te laten ondertekenen. Als het niet duidelijk is of het om een klein probleem of om een grote herstelling gaat, dan spreekt u het best vooraf met uw huurder af (bv. via e-mail) dat u de opdracht enkel geeft op voorwaarde dat de huurder bevestigt dat hij akkoord gaat met het betalen van de herstelling, wanneer uiteindelijk blijkt dat het om een kleine herstelling ging.

Herstelling weigeren? Als u dringende herstellingen die niet kunnen wachten tot na het einde van de huurovereenkomst, moet uitvoeren, dan kan uw huurder dat niet weigeren. Zijn de herstellingen echter dringend omdat u nalatig was of onvoldoende onderhoud liet uitvoeren, dan kunt u de herstellingen in de loop van de huurovereenkomst niet tegen de wil van de huurder laten uitvoeren.

Schadevergoeding? Als de werken minder dan 40 dagen duren, dan kan de huurder geen schadevergoeding van u vragen. Duren de werken langer, dan kan hij gedurende de werken de huurprijs verlagen in functie van het gedeelte van het pand waarover hij tijdelijk niet kan beschikken (art. 1724 BW) . Als de woning door de werken tijdelijk onbewoonbaar is, dan kan de huurder de huurovereenkomst laten ontbinden, zelfs als de werken minder dan 40 dagen duren. U kunt in de huurovereenkomst echter perfect een afwijkende regeling opnemen. Neem dus een clausule op dat de huurder alle herstellingswerken moet dulden, zelfs al duren ze meer dan 40 dagen, zonder dat hij daarvoor enige vergoeding of de ontbinding van de huurovereenkomst kan vragen.