FISCAAL - VRUCHTGEBRUIK - 08.04.2014

Juist gewaardeerd vruchtgebruik blijft cruciaal...

Juiste waardering vruchtgebruik

Gesplitst aankopen. Stel dat u een pand gesplitst wilt aankopen samen met uw bvba. Uw vennootschap koopt m.a.w. voor een periode van bv. 20 jaar het vruchtgebruik van dat pand en uzelf de blote eigendom. Na die 20 jaar dooft het vruchtgebruik uit en wordt u als blote eigenaar in principe gratis de volle eigenaar van dat pand.

Correcte verdeling is belangrijk. De neiging om uw vennootschap zo veel mogelijk te laten betalen voor het vruchtgebruik, is immers aanlokkelijk. Hoe meer uw vennootschap betaalt voor het vruchtgebruik, hoe minder u privé voor de blote eigendom moet ophoesten!

Geef de fiscus geen stok om mee te slaan. De fiscus heeft het immers nog altijd niet zo begrepen op vruchtgebruikconstructies en al zeker niet op die waarvan de waardering van het vruchtgebruik niet zou kloppen.

Anders... Vindt de fiscus dat uw vennootschap te veel betaalt voor het vruchtgebruik, dan wordt dat ‘teveel’ bij u als zaakvoerder-blote eigenaar privé belast als een voordeel alle aard. Het te veel betaalde bedrag dat betaald is door de vruchtgebruiker, is immers te weinig betaald door u als blote eigenaar...

Wat vindt Cassatie daarvan? Tja, die volgde onlangs de fiscus in haar redenering (Cass., 20.02.2014). Als de belastingplichtige geen (goede) argumenten heeft waarom er op het vruchtgebruik een hoger bedrag geplakt is dan economisch verdedigbaar is, dan is het volledig terecht dat de fiscus de privépersoon belast op een voordeel alle aard!

Waarop moet u letten?

Wat is m.a.w. een juiste waardering? Het is immers snel gezegd dat een juiste waardering cruciaal is. Om in de praktijk daartoe te komen, is echter iets minder evident.

In een notendop uitgelegd. Voor een juiste waardering moet u vertrekken van de brutohuurwaarde van het pand. Daarvan wordt een bepaald kostenforfait afgetrokken om rekening te houden met factoren zoals bv. de ouderdom en grootte van de woning. Die uitkomst wordt geactualiseerd en tenslotte wordt de geactualiseerde nettohuur vermenigvuldigd met het aantal jaren waarvoor het vruchtgebruik loopt.

Download een rekentool voor de berekening van het vruchtgebruik van http://tipsenadvies-vastgoed.be/download – code VG 18.15.02.

Laat u bijstaan! Sowieso laat u die waardering inderdaad het best over aan experts, zoals uw notaris of een schatter, die de huurwaarde van het pand kunnen schatten. Verder is ook een revisor aangewezen. Die zorgt dan voor een verslag van hoe hij op basis van die huurwaarde het vruchtgebruik gewaardeerd heeft.

Gedocumenteerd staat u sterker. Inderdaad, tegen die documentatie van onafhankelijke partijen kan de fiscus doorgaans weinig doen. Dat blijkt trouwens ook uit de ‘resultaten’ van de controleactie van vorig jaar inzake vruchtgebruik. In vergelijking met het grote aantal vragen om inlichtingen, is het aantal effectieve taxaties immers beperkt gebleven, onder andere omdat de fiscus in veel gevallen moest vaststellen dat de waardering van het vruchtgebruik correct was...