MEERWAARDEN - 16.05.2014

Privé vastgoed verkocht, wanneer belast tegen 33%?

16,50% bij ‘snelle verkoop’

Snelle verkoop? Dat is het geval wanneer u een gebouw koopt en het binnen de vijf jaar weer verkoopt of wanneer iemand u een gebouw schenkt en u het verkoopt binnen de drie jaar na de schenking en binnen de vijf jaar na de aankoop door de schenker. Er is ook sprake van een snelle verkoop wanneer u een grond koopt of iemand u die schenkt en u daar binnen de vijf jaar na de verkrijging een gebouw op zet dat u binnen de vijf jaar na de datum van eerste ingebruikname of verhuring verkoopt (art. 90, 10° WIB 92) .

Tip. De meerwaarde op een pand dat al ten minste één jaar uw gezinswoning is, is vrijgesteld (art. 93bis, 1° WIB 92) .

Belastingtarief? U betaalt op de meerwaarde 16,50% + gemeentebelasting (art. 171, 4°, e WIB 92) .

Tip. De belastbare meerwaarde is niet zomaar gelijk aan de verkoopprijs min de aankoopprijs en de bouwkosten. U mag nog een aantal forfaitaire correcties toepassen (art. 101, §2 WIB 92) , waardoor er eventueel zelfs geen belastbare meerwaarde is.

33% indien geen ‘normaal beheer’

Principe. Kunnen uw vastgoedtransacties niet beschouwd worden als een ‘normaal beheer van uw privévermogen’, dan zijn de meerwaarden die u met die transacties realiseert belastbaar, ongeacht de tijd die verstreken is tussen de aankoop of de bouw en de verkoop van het onroerend goed.

Let op 1! De belastbare meerwaarde is gelijk aan de verkoopprijs min de bewezen kosten (art. 97, §1 WIB 92) . Er zijn dus geen forfaitaire correcties.

Let op 2! Deze meerwaarde heeft ‘voorrang’ op de minder zwaar belaste meerwaarde wegens snelle verkoop (Antwerpen, 17.09.2013) .

Belastingtarief? U betaalt op de meerwaarde 33% + gemeentebelasting (art. 171, 1°, a WIB 92) .

Wanneer is er geen ‘normaal beheer’?

Feitenkwestie. De vraag of verrichtingen al dan niet behoren tot het normale beheer van uw privévermogen is een zgn. feitenkwestie. Uit de rechtspraak blijkt welke feiten van belang zijn om die vraag te beantwoorden.

Recente rechtspraak. Drie recente vonnissen gaan over min of meer gelijkaardige feiten, nl. de aankoop van een grond, soms met een nog af te breken gebouw op, de bouw van appartementen en de snelle verkoop van die appartementen. In twee van de drie gevallen besliste de rechter dat de verrichtingen het normale beheer van een privévermogen niet te buiten gingen en dat er dus geen meerwaarde tegen 33% belast moest worden (rb. Hasselt, 11.04.2013 en rb. Leuven, 06.09.2013) . In het derde geval kreeg de fiscus echter wel gelijk (rb. Brugge, 25.11.2013) .

Wat onthouden? In de eerste twee zaken had de belastingplichtige niet geleend voor de aankoop van de grond en de bouw van de appartementen, in de derde wel. Ook uit vroegere rechtspraak blijkt dat het risico op kwalificatie van vastgoedtransacties als ‘abnormale’ verrichtingen groter is als er voor die transacties geleend werd (Gent, 07.12.2010; Luik, 26.03.1999; Brussel, 16.01.1998) .

Let op! Dat betekent niet dat de verrichtingen automatisch per definitie wel ‘normaal’ zijn als u niet geleend heeft.

Download het vonnis van rb. Hasselt van 11.04.2013 en rb. Brugge van 25.11.2013 van http://tipsenadvies-belastingen.be/download – code BT 20.15.04.