FISCAAL - VRUCHTGEBRUIK - 20.05.2014

Vruchtgebruik op uw eigen pand verkopen, kan dat?

Vruchtgebruik ligt fiscaal gevoelig

Dat is nog zacht uitgedrukt. Langs alle kanten heeft de fiscus de laatste jaren immers geprobeerd om vruchtgebruikconstructies aan te vallen. Denk daarbij bv. aan de grootscheepse controleactie van midden vorig jaar, waarbij vennootschappen met een vruchtgebruikconstructie een fiscale vragenlijst ‘mochten’ invullen, al dan niet met verdere gevolgen.

Welke wapens heeft de fiscus? In feite heeft de fiscus drie wapens om uw vruchtgebruik onderuit te halen. Zo kan hij de kosten van het vruchtgebruik (vooral de afschrijvingen) verwerpen wanneer die niet beroepsmatig zouden zijn. Hij kan eventueel ook u als zaakvoerder belasten op een voordeel van alle aard als het vruchtgebruik niet correct gewaardeerd is. Ten slotte is het ook niet uitgesloten dat hij een zgn. fiscaal misbruik inroept. Is de enige reden waarom u een vruchtgebruik opzet een fiscale reden, dan zou hij de belastingvrije verkoop van het vruchtgebruik wel eens kunnen herkwalificeren in een belastbare huur.

Goed nieuws vanwege de Rulingdienst

Waarover ging het? De heer X was zowel vennoot als zaakvoerder van een bvba Y. Aan die bvba Y wou hij het vruchtgebruik verkopen van een privépand. Bvba Y zou dat pand volledig gebruiken voor haar maatschappelijke activiteit. De verdiepingen werden verbouwd tot medische kabinetten die aan kinesisten en tandartsen verhuurd zouden worden. Op het gelijkvloers woonden de ouders van X en die zouden aan bvba Y een marktconforme huurprijs betalen (ruling nr. 2013.357, 21.01.2014) .

Wapen 1: kosten aftrekbaar? Ja! De Rulingdienst stelt dat alle kosten aftrekbaar zijn, aangezien het pand in vruchtgebruik volledig gebruikt wordt voor de activiteit van de vennootschap.

Wapen 2: voordeel van alle aard? Neen! Het vruchtgebruik werd immers correct gewaardeerd en dus wordt X niet belast op een voordeel van alle aard bij de verkoop van het vruchtgebruik.

Let op! De Rulingdienst spreekt zich niet uit over een eventuele belasting van een voordeel op het einde van het vruchtgebruik, bv. wanneer de vennootschap kosten zou betalen die eigenlijk voor rekening van de blote eigenaar zijn.

Wapen 3: fiscaal misbruik? Neen, want de heer X had een goede niet-fiscale reden. Hij is ook aandeelhouder en bestuurder van een nv Z die een investeringsproject wilde uitvoeren. De bank wilde daarvoor wel een lening geven, maar niet zonder 20% eigen inbreng van X of de nv Z. Dat geld had X niet, maar zou hij wel bekomen door het vruchtgebruik te verkopen...

Wat is hierbij voor u van belang? Dat niet alleen een gesplitste aankoop tussen u en uw vennootschap nog kan, maar ook de verkoop van het vruchtgebruik van een privépand dat u reeds bezit! U moet dan ook, naast de gebruikelijke spelregels, zorgen voor een goede niet-fiscale reden.

Financiële reden is een goede reden. Ook uit vorige beslissingen (ruling nr. 2012.011, 10.07.2012; ruling nr. 2012.496, 08.01.2013) blijkt dat de Rulingdienst in principe geen probleem heeft met de verkoop van het vruchtgebruik van een (grotendeels) beroepsmatig gebruikt pand als dat gebeurt omdat er financiële middelen nodig zijn, bv. voor verbouwingen of de haalbaarheid van een ander project.