Gesplitste aankoop met uw kinderen: hoe het best aanpakken bij nieuwbouw?
Een gesplitste aankoop van een onroerend goed samen met uw kinderen blijft een goede techniek om aan successieplanning te doen. Is zo’n gesplitste aankoop vandaag, na de anti-misbruikbepaling, nog veilig? Hoe pakt u het dan correct aan?
Hoe gaat u het best te werk als u samen met uw kinderen een nieuwbouwappartement ‘op plan’ (gesplitst) wilt aankopen? Wat zijn daarbij de aandachtspunten? Hoe regelt u de betaling van de nog uit te voeren werken?
Hoe zit het precies als u enkel een bouwgrond gesplitst aankoopt en daarop samen zal bouwen? De ouders-vruchtgebruikers kunnen eventueel ook zelf alleen op die grond bouwen. Waarom is dat in het kader van successieplanning geen goed idee?
Gesplitste aankoop
Even opfrissen
De gesplitste aankoop van een onroerend goed is allang terecht een populaire techniek om aan successieplanning te doen. Bij zo’n gesplitste aankoop kopen de ouders het pand (bv. een tweede verblijf) voor het vruchtgebruik. De kinderen kopen de blote eigendom. In de praktijk schenken de ouders meestal vooraf het geld om de blote eigendom te kopen aan hun kinderen.
Bij het overlijden van de ouders worden de kinderen dan volle eigenaar zonder één euro aan successierechten te betalen. Dat kon, mits de kinderen konden aantonen dat zij voor de betaling van de blote eigendom de nodige middelen bezaten en dat zij die middelen ook effectief voor die aankoop gebruikt hadden. Daarnaast moest de waardering van het vruchtgebruik en de blote eigendom natuurlijk correct gebeuren (a.d.h.v. sterftetafels).
Kan dat vandaag nog?
Over zo’n gesplitste aankoop was er sinds de circulaire over de toepassing van de antimisbruikbepaling inzake registratie- en successierechten van juli 2012 heel wat te doen. We besparen u de details, maar sinds 1 september 2013 (wijziging door de fiscus op 18 juli 2013 van beslissing E.E./98.937) is een gesplitste aankoop opnieuw mogelijk in twee gevallen. Ten eerste als er op de voorafgaande schenking registratierechten betaald werden of ten tweede als u kunt aantonen dat het geschonken bedrag niet specifiek voor de aankoop van de blote eigendom bedoeld was. In alle andere gevallen speelt de ‘fictiebepaling’ (art. 9 W.Succ.) waardoor de kinderen bij het overlijden van de ouders toch nog successierechten moeten betalen op de volledige waarde van het pand.
Het is niet echt duidelijk wat de Administratie precies bedoelt met “dat er aangetoond kan worden dat de schenking niet specifiek bestemd was voor de aankoop van de blote eigendom”. Wellicht is er geen probleem als u én voldoende tijd laat tussen de schenking en de aankoop van de blote eigendom én ervoor zorgt dat het geschonken bedrag niet volledig overeenstemt met het te betalen bedrag of als u in stukjes gespreid over de tijd schenkt. Omwille van die onduidelijkheid is het beter om te werken met een bankgift (zo spaart u alvast het ereloon van de notaris uit) waarvan u het bewijsdocument laat registreren (3% of 3,3% in het Waals gewest). Dat is een goedkope en sluitende manier om later betwistingen te vermijden.
Aankoop ‘op plan’
Appartement ‘op plan’
Vooral bij nieuwbouwappartementen wordt er vaak gewerkt met een verkoop ‘op plan’ (Wet Breyne). Het appartement dat u koopt, moet dan nog volledig of voor een belangrijk stuk gebouwd of afgewerkt worden. U betaalt dan achteraf, in schijven, naargelang de bouwwerken vorderen.
Hoe aanpakken?
Bij de aankoop van een appartement of een huis ‘op plan’ is het belangrijk dat de gesplitste aankoop op een correcte manier gebeurt. Als de ouders bv. 63 jaar zijn, dan zullen zij voor het vruchtgebruik ongeveer 38% van de totale aankoopprijs moeten betalen. Niet alleen de initiële betaling (grondwaarde plus reeds voltooide bouwwerken op het moment van de akte), maar ook de verdere bouwwerken betaalt u dan het best volgens diezelfde verdeelsleutel.
Het is aan te raden om hierover duidelijke afspraken te maken in de aankoopakte van het appartement. U kunt de verdeelsleutel voor de verdere bouwwerken (38% / 62% in ons voorbeeld) in die akte vastleggen. Is de verhouding niet vastgelegd in de akte, dan kunt u dat achteraf nog ‘rechtzetten’: u maakt daarover afspraken in een onderhandse overeenkomst die u dan laat registreren (tegen een vast recht van € 50). U beperken tot een mondelinge afspraak kunnen we u niet echt aanraden. Daarnaast is het van het allergrootste belang dat de betalingen ook volgens die verdeelsleutel gebeuren. Laat daarom ook steeds de facturen correct opmaken volgens de verdeelsleutel vruchtgebruik/blote eigendom.
Betaling nog uit te voeren werken
In de praktijk zullen de kinderen ook het geld voor hun deel in de nog uit te voeren werken meestal van hun ouders krijgen. Een aantal juristen stellen (wellicht terecht) dat de ‘fictiebepaling’ (art. 9 W.Succ.) hierbij niet speelt omdat het hier om de betaling van aanneming (werken) gaat en niet om de aankoop van een onroerend goed. We raden u echter aan om het zekere voor het onzekere te nemen en ook hier de voorafgaande gift te laten registreren.
Samen bouwen?
Dezelfde principes...
Als de ouders en de kinderen in eerste instantie samen een bouwgrond kopen (vruchtgebruik voor de ouders en blote eigendom voor de kinderen) en vervolgens samen beslissen om op die grond te bouwen, dan gelden eigenlijk dezelfde principes. Ook hier zullen de kinderen bij het overlijden van de ouders moeten kunnen aantonen dat zij hun aandeel zelf betaald hebben. Als de ouders het geld schenken, dan is het aangewezen om de bewijsdocumenten van die gift te laten registreren. Ten slotte is het ook in dit geval aan te raden om de aannemer te vragen om de facturen op te splitsen volgens de verdeelsleutel vruchtgebruik/blote eigendom.
De kinderen moeten de facturen, de rekeninguittreksels en de betalingsbewijzen goed bewaren om achteraf te kunnen aantonen dat ze effectief hun deel betaald hebben. Houd er rekening mee dat de banken zelf rekeninguittreksels maar tien jaar moeten bewaren. Leg de verdeelsleutel ook hier uitdrukkelijk vast, bij voorkeur in de aankoopakte of anders later, in een onderhands document dat u laat registreren.
Ouders bouwen alleen
Het gebeurt wel vaker dat de ouders na de gesplitste aankoop van de grond de bouwwerken zelf betalen. Juridisch is daar niets op tegen, de ouders hebben een zgn. accessoir opstalrecht. Zij hebben dus als vruchtgebruikers het recht om te bouwen op de grond.
Inzake successierechten liggen de zaken toch anders. Als de ouders-vruchtgebruikers de bouwwerken volledig betalen, dan zijn de blote eigenaars (de kinderen) een vergoeding (materiaal, arbeidslonen) verschuldigd aan de nalatenschap bij het overlijden van de ouders (parl. vr. nr. 237, Nollet, 22.01.2009) . Daardoor moeten er op de vordering die de nalatenschap op dat moment op de kinderen heeft, alsnog successierechten betaald worden. Om problemen te vermijden, kunt u dus het best de facturen van de aannemer opsplitsen volgens de juiste verdeelsleutel en het geld eventueel vooraf aan de kinderen schenken.
Adviezen
- Als de kinderen na een gesplitste aankoop bij het overlijden van de ouders volle eigenaar worden, dan betalen zij nog steeds geen successierechten op voorwaarde dat u de schenking van het geld voor die aankoop laat registreren of als u kunt aantonen dat de schenking niet specifiek voor die aankoop bestemd was.
- Als u een appartement ‘op plan’ aankoopt, bepaalt u de verdeelsleutel voor de verdere bouwwerken het best in de akte. Laat de facturen ook in de juiste verhouding opsplitsen tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker.
- Als de ouders en de kinderen eerst een bouwgrond gesplitst aankopen en daarna op die grond bouwen, dan gelden dezelfde principes als bij een aankoop ‘op plan’.
- De ouders-vruchtgebruikers kunnen juridisch perfect zelf op die grond bouwen. Nadeel daarvan is dat de kinderen-blote eigenaars een vergoeding voor materialen en arbeidsloon verschuldigd zijn aan de nalatenschap waardoor er op die vordering bij het overlijden van de ouders toch nog successierechten verschuldigd zijn.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.