Is een pand renoveren voortaan ‘misbruik’ voor de Btw?

Pand verkopen + renoveren = misbruik?

Bouwpromotor verkoopt én renoveert

Registratierechten. Een bouwpromotor verkoopt een bestaand gebouw en bijhorend terrein met (in principe 10%) registratierechten, en dus vrij van btw (art. 44, §3, 1° W.Btw) aan een koper.

Slechts 6% btw. Vervolgens sluit dezelfde bouwpromotor met diezelfde koper een contract voor de grondige renovatie van de woning. Gaat het om een privéwoning van minstens vijf jaar oud, dan is, onder bepaalde voorwaarden, op de renovatiewerken het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing (KB 20, Bijlage, Tabel A, XXXVIII) .

‘Misbruik’ volgens de Btw

Moet als één geheel gezien worden. Volgens de Btw vormen die twee contracten, nl. de verkoop en het daaropvolgende aannemingscontract, een ondeelbaar geheel met elkaar.

‘Verkoop op plan’ tegen 21% btw. In feite gaat het dus om de verkoop op plan van een nieuw gebouw (en bijhorend terrein) in zijn toekomstige staat van afwerking, dat niet onderworpen is aan het btw-tarief van 6%, maar wel van 21% (beslissing E.T. 120.125, 13.05.2014) .

‘Kunstmatige’ opsplitsing. Het opsplitsen van deze ondeelbare handeling, nl. de verkoop op plan tegen 21% btw, in twee onderscheiden handelingen, zijnde de verkoop van het onroerend goed met vrijstelling van btw enerzijds, en een aannemingscontract tegen 6% btw anderzijds, heeft een ‘kunstmatig karakter’ en beantwoordt dus niet aan de economische werkelijkheid noch aan de bedoeling van de partijen (HvJ, 19.11.2009, zaak C-461/08, Don Bosco Vastgoed BV) .

‘Rechtsmisbruik’. Zo’n kunstmatige opsplitsing is volgens de Btw ‘misbruik’ en dus voor hen niet tegenstelbaar. De Btw zal m.a.w. toch 21% btw heffen op het geheel, dus de verkoop van het pand, inclusief het terrein, én de renovatiewerken.

Onbedoeld voordeel. Van rechtsmisbruik inzake btw is inderdaad sprake wanneer de verrichte handelingen resulteren in het verkrijgen van een fiscaal voordeel (in dit geval 6% i.p.v. 21% btw) waarvan de toekenning in strijd is met de doelstellingen beoogd in de btw-wetgeving én die handelingen die in wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel hebben (art. 1, §10 W.Btw) .

CONTRACT SLUITen MET afzonderlijke verkoper en aannemer?

Ook misbruik?

Twee contracten. Stel, de koper sluit enerzijds een contract met de bouwpromotor voor de verkoop van het gebouw en bijhorend terrein met toepassing van de registratierechten, en anderzijds een contract met een aannemer voor de renovatie van het gebouw tegen 6% btw. Is er dan ook sprake van misbruik?

Feitenkwestie. Of er ook in dit geval sprake is van misbruik, zal volgens de Btw afhangen van de concrete feitelijke omstandigheden. Elk geval zal afzonderlijk beoordeeld moeten worden. Als de verkoper en de aannemer tot eenzelfde bouwgroep behoren, dan zullen deze twee contracten bv. als verbonden aangemerkt worden.

Bewijs

De Btw moet bewijzen! Het is de Btw die het bewijs van het ‘misbruik’ moet leveren. Dat kan door alle middelen van gemeen recht, getuigen en vermoedens inbegrepen (met uitzondering van de eed), én door het proces-verbaal dat door de controleur opgemaakt wordt (art. 59, §1 W.Btw) .

Wat bewijzen? Concreet zal de Btw moeten aantonen dat het wezenlijke doel van de splitsing van de handeling over twee onderscheiden personen gericht is op het vermijden van het normale btw-tarief van 21%.

Concreet. Elementen die hierop kunnen wijzen zijn bv.: de promotor is de initiatiefnemer van het bouwproject, de promotor stelt voor wie de aannemer is van de werken, de promotor en de aannemer zijn juridisch of economisch verbonden ondernemingen, de transacties vinden ongeveer gelijktijdig plaats, alle publiciteit en voor potentiële kopers bestemde informatie wijzen op verkoop van ‘nieuwbouw’, ...

Tip. Elk element op zich is niet doorslaggevend. De promotor zou bv. een welbepaalde aannemer kunnen kiezen omdat zijn prijzen veel lager liggen of omdat hij garant staat voor een betere kwaliteit. In dat geval is er dan ook geen sprake van ‘rechtsmisbruik’.

Ook voor HET VERLEDEN?

Formeel akkoord. Normaal gezien is deze nieuwe beslissing ook al van toepassing op bouwprojecten uit het verleden. Als u in het verleden evenwel een formeel akkoord gesloten heeft met de Btw of met de Dienst Voorafgaande Beslissingen (de zgn. Rulingdienst) met betrekking tot een gelijkaardige situatie, dan blijft dat akkoord wel gelden.

Stilzwijgend akkoord. Ook wanneer u meent een stilzwijgend akkoord te hebben met de Btw (bv. omdat u een aanvraag ingediend heeft waarop u nog geen antwoord ontvangen heeft), zullen de centrale Btw-diensten onderzoeken of dat inderdaad zo is. Desgevallend zal dus ook zo’n stilzwijgend akkoord blijven gelden.

Let op! Deze tolerantie geldt voor gebouwen die verkocht zijn vóór de datum van publicatie van de nieuwe beslissing, zijnde 27 mei 2014.