Pand raakt niet verhuurd, minder ‘grondlasten’ betalen?

Minder ov voor ‘improductief’ pand?

Minder ov? U moet ov betalen voor gebouwen waarvan u eigenaar bent. U kunt echter soms een vermindering of zelfs een volledige vrijstelling van ov krijgen wanneer het gebouw ‘improductief’ is.

Tip. U (uw boekhouder) moet daarvoor dan een bezwaarschrift indienen binnen de zes maanden vanaf de verzendingsdatum van het aanslagbiljet van de ov. Bezorg desgevallend dus tijdig uw aanslag ov aan uw boekhouder.

Hoeveel minder? De vermindering hangt af van de duur en de omvang van de improductiviteit. Staat een pand bv. een heel jaar volledig leeg, dan moet u dat jaar helemaal geen ov betalen. Staat het bv. acht maanden van het jaar voor de helft leeg, dan wordt de ov berekend op het ki x 1/2 x 8/12.

Wanneer vermindering of vrijstelling?

Ongemeubeld. De vermindering is enkel mogelijk voor ongemeubelde gebouwen, dus niet voor bv. een braakliggend terrein of een gemeubeld appartement.

Improductief. Een gebouw is improductief wanneer het noch door u, noch door iemand anders gebruikt wordt en het geen inkomsten oplevert.

Gedurende 90/180 dagen. De improductiviteit moet ten minste 90 dagen (Vlaanderen en Brussel) of 180 dagen (Wallonië) van het jaar bedragen. Die dagen moeten wel niet op elkaar volgen.

Let op! In Brussel geldt de vermindering enkel voor woningen, niet voor bedrijfsgebouwen.

Onvrijwillig. U krijgt de vermindering van ov niet wanneer u vrijwillig een pand laat leegstaan. U moet de ‘onvrijwilligheid’ ook zelf bewijzen.

Wanneer is improductiviteit onvrijwillig?

Volgens de fiscus. Volgens de fiscus is er in principe maar sprake van onvrijwillige improductiviteit als u het gebouw niet enkel te huur zet, maar tegelijk ook te koop en geen van beide opties succes heeft. M.a.w. wanneer het gebouw noch verkocht, noch verhuurd raakt (Comm. IB 257/90) .

Volgens de rechtspraak. De rechters zijn minder streng. Vaak is het immers gewoon niet realistisch dat u een pand zowel te huur als te koop zet (Luik, 08.04.2010 en Gent, 13.12.2011) . Vorig jaar heeft ook het hoogste gerechtshof, het Hof van Cassatie, beslist dat wanneer u een pand gekocht heeft om het te verhuren, dus absoluut niet met de intentie om het weer te verkopen, de fiscus voor de vermindering van ov niet kan eisen dat u het pand ook nog eens te koop zet (Cass., 15.03.2013) .

Wat kunt u doen? U moet aantonen dat u er alles aan gedaan heeft om het pand verhuurd te krijgen. Houd dus de bewijzen daarvan bij, bv. advertenties in de pers en op websites, contracten met vastgoedkantoren, mails aan en van potentiële huurders, verslagen van bezoeken van potentiële huurders, enz. Zorg er ook voor dat u kunt aantonen dat uw gevraagde huurprijs ‘marktconform’ is.

Wat met verbouwingen? Is het pand niet verhuurd omdat u nog niet-noodzakelijke verbouwingen doet, dan is de improductiviteit vrijwillig en heeft u geen recht op de vermindering van ov (rb. Gent, 22.04.2004) . Zijn de verbouwingen echter noodzakelijk om het pand te kunnen verhuren of worden ze door de overheid opgelegd, dan is de leegstand tijdens de werken wél onvrijwillig en kunt u de vermindering dus wél krijgen (Luik, 28.10.2005 en Antwerpen, 14.06.2006) .