Is uw buitenverblijf een ‘hotel’ dat u met btw kunt verhuren?

Verhuur van onroerende goederen en btw

Gewone verhuur

Geen btw. De gewone verhuur van onroerende goederen is vrij van btw. Verhuurt u dus bv. een appartement, woning, winkel, kantoorruimte, enz., dan moet u in principe geen btw aanrekenen op de huurprijs die u ontvangt (art. 44, §3, 2° W.Btw) .

Let op 1! De btw die u zelf betaalt op de werken aan het pand (bv. renovatiewerken) kunt u ook niet recupereren.

Let op 2! Verhuurt u een gemeubeld pand, dan moet u op het gedeelte van de huurprijs dat betrekking heeft op het meubilair, in principe wél btw aanrekenen, tenzij het pand bestemd is voor bewoning (Btw-handleiding nr. 61/3) .

Hoteldiensten

Wat? Het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en gelijkaardige inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak verleend wordt, is een belangrijke uitzondering op die vrijgestelde onroerende verhuur (art. 44, §3, 2°, a), derde streepje W. Btw) .

Wél btw. Het verschaffen van een dergelijke vorm van logies is een dienst die aan btw onderworpen is. Met andere woorden, op deze vorm van verhuur moet u wél btw aanrekenen.

Tip. U kunt anderzijds de btw die u zelf betaalt op de eventuele oprichting van het gebouw, op het meubilair, op de renovatiewerken, enz. volgens de normale regels ook in aftrek brengen.

Probleem? Het verschil tussen een ‘gewone’ verhuur die vrijgesteld is van btw en het verschaffen van gemeubelde logies, is niet altijd even duidelijk. Hoe zit het bv. wanneer u een appartement aan zee verhuurt, inclusief schoonmaak, beddengoed, waar een receptie is voor het onthaal, enz. Of wanneer u een gemeubelde chalet in de Ardennen verhuurt waar iemand in de buurt beschikbaar is voor het afleveren van de sleutel e.d. en waarbij er na het verblijf schoongemaakt wordt?

VERHUUR van zgn. APARTHOTELS

Waarover gaat het?

‘Aparthotel’? Dat houdt het midden tussen enerzijds een appartement dat u verhuurt en anderzijds een hoteldienst. Kort samengevat verhuurt u bv. een appartement of een studio die gelegen is in een groter complex, dat voorzien is van een receptie met onthaal voor de huurders, waar voor de schoonmaak en het verschonen van de bedden gezorgd wordt, enz. Dat leunt m.a.w. al vrij dicht aan bij de verhuur van een verblijf in een vakantiepark.

Concreet geval. Een vennootschap exploiteert een aparthotel en verhuurt volledig ingerichte studio’s voor kortere periodes. De huurder heeft de mogelijkheid om schoonmaak en/of vers huishoudlinnen te genieten, maar dan moet hij daar wel een prijstoeslag voor betalen. De verhuurder rekent btw aan op de volledige huurprijs (en de toeslag) en recupereert de btw op de beroepsmatig gedane uitgaven die betrekking hebben op het gebouw en de bijkomende diensten.

Standpunt Btw

Géén btw! Volgens de Btw betreft het hier immers een vrijgestelde onroerende verhuur. Op de huurprijs mág er dus m.a.w. zelfs geen btw aangerekend worden. De logische keerzijde van de medaille is dan natuurlijk dat de betaalde btw op de gedane uitgaven in verband met het aparthotel ook niet aftrekbaar is.

Reden. Voor de Btw is er immers slechts sprake van een aan btw onderworpen hoteldienst als er systematisch aan alle gasten voor een globale prijs de volgende prestaties verstrekt worden: de terbeschikkingstelling van gemeubelde logies en het onthaal ter plaatse gedurende een groot gedeelte van de dag en een van de volgende bijkomende diensten: het regelmatig onderhoud en de schoonmaak tijdens het verblijf of het verschaffen en verversen van huishoudlinnen tijdens het verblijf of het voorzien in een ontbijt (Btw-handleiding nr. 55, B en beslissing E.T. 88.687, 06.04.1999) .

Let op 1! Voor de Btw is er dus sprake van een gewone (en dus vrijgestelde) verhuur als geen van de bijkomende diensten verricht wordt of als die slechts verricht worden mits betaling van een prijstoeslag, zoals in het voorliggende geval.

Let op 2! Ook als de klant de mogelijkheid heeft om tegen een prijsvermindering af te zien van bepaalde diensten, gaat het niet om een hotelprestatie.

Standpunt rechter

Soepele interpretatie. Volgens de rechter moet de uitzondering op de vrijstelling voor onroerende verhuur ruim geïnterpreteerd worden in het licht van de Europese btw-richtlijn. Die voorziet nl. een btw-heffing op het verstrekken van accommodatie in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, zonder bijkomende voorwaarden.

Concreet. Dat is volgens de rechter o.a. het geval voor de verhuur voor kortere periodes van volledig ingerichte studio’s, ook al moet de huurder een prijstoeslag betalen als hij schoonmaak en/of huishoudlinnen wenst te genieten (Brussel, 02.04.2014) .

Tip. Recentelijk heeft ook het Hof van Cassatie gelijkaardig geoordeeld over de verhuur van vakantiewoningen. Ook deze handeling moet met andere woorden beschouwd worden als een hotelprestatie waarop btw verschuldigd is, ook al doet de verhuurder niets anders dan het overhandigen van de sleutel aan de gasten samen met een ‘check-in’ waarop onder meer het elektriciteitsverbruik genoteerd moet worden (Cass., 22.06.2012) .

wat betekent dat concreet voor u?

Ook voor uw eigen buitenverblijf aan zee of in de Ardennen?

U verhuurt slechts één pand. Ook dan kunt u dat in principe verhuren met btw indien het pand gemeubeld is en u ook – minstens zeer beperkt – in extra diensten voorziet. Op grond van het arrest van het Hof van Cassatie volstaat het dat u ervoor zorgt dat uzelf of iemand uit de buurt verzekert dat de sleutel afgegeven wordt en de meterstanden genoteerd worden en/of dat u bv. zorgt voor de schoonmaak en/of het opmaken van de bedden, enz.

Hoeveel btw dan? Het btw-tarief voor het verschaffen van gemeubelde logies is 6% (KB nr. 20, Tabel A, XXX) .

Btw-aftrek. Aangezien u btw aanrekent op de huurprijs, kunt u de betaalde btw op de oprichting en inrichting van uw buitenverblijf, evenals op de renovatiewerken (plaatsen nieuwe ramen, leggen nieuw dak, installatie nieuwe keuken of badkamer, herstellingen allerhande, …) volgens de normale regels in aftrek brengen.

Let op! Verblijft u zelf soms ook in die vakantiewoning of studio, dan is de btw voor dat gebruik niet aftrekbaar en zal u dus de btw-aftrek moeten prorateren in functie van de verhuur enerzijds en het privégebruik door uzelf anderzijds.

Wat moet u daarvoor concreet doen?

Btw-formaliteiten. U moet een btw-nummer aanvragen bij uw bevoegde btw-controlekantoor en periodiek (per maand of per kwartaal) een btw-aangifte indienen waarin u de verschuldigde btw (6% op de huurprijs) en de aftrekbare btw (de door u betaalde btw op de oprichting, inrichting, renovatie) opneemt.

Moet u een factuur sturen? Aangezien u verhuurt aan particulieren, is de uitreiking van een factuur voor de verhuur niet nodig. Wel zal u een boekhouding moeten voeren, een dagboek van ontvangsten moeten bijhouden, minstens de jaarlijkse btw-listing moeten indienen, enz.