Wanneer is er sprake van een opslagdienst?

Niet elke onroerende verhuur is vrij van btw

Principiële btw-vrijstelling

Onroerende verhuur is zonder btw. Dat is inderdaad nog altijd het algemene principe. Het verhuren van een woning, een stuk grond, een kantoorruimte, een handelspand, ... is vrijgesteld van btw (art. 44, §3, 2° W.Btw) .

Ook geen recht op aftrek! Dat spreekt dan ergens voor zich, natuurlijk. Zijn de opbrengsten immers niet aan btw onderworpen, dan heeft dat tot gevolg dat de btw die zelf betaald moet worden op herstellingswerken, enz. niet recupereerbaar is. Het gaat immers om een btw-vrijstelling zonder recht op aftrek.

Mogelijk daardoor gemengd btw-plichtig? Absoluut en dat wordt in de praktijk nogal eens vergeten. Heeft u een btw-plichtige activiteit met een volledig recht op aftrek van btw, dan wordt uw recht op aftrek mogelijk beperkt zodra u onroerende goederen verhuurt als bijkomende activiteit.

Tip. Die beperking van dat recht op aftrek zal doorgaans wel meevallen door de meestal verplichte toepassing van de zgn. regel van het werkelijke gebruik. Hierdoor is alleen de btw m.b.t. het onroerend goed niet aftrekbaar.

Er zijn evenwel uitzonderingen

Zoals het verhuren van opslagruimte. Letterlijk klinkt dit als ‘de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen’ (art. 44, §3, 2°, a, tweede streepje W.Btw) . Ook het verhuren van garages bv. is een van die uitzonderingen.

Dus met btw en mét recht op aftrek? Jawel. Het verhuren van een opslagruimte is nl. een dienst die onderworpen is aan btw (art. 18, §1, lid 2, 9° W. Btw) . Het voordeel hiervan is dat de btw op de werken aan het met btw verhuurde magazijn volgens de gewone regels aftrekbaar is.

Wat wordt ER beschouwd als een opslagruimte?

Verschil in visie tussen de Btw en de rechtspraak

Standpunt Btw. Voor de Btw kan er in feite alleen sprake zijn van een opslagruimte als het gaat om een afzonderlijk gebouw dat uitsluitend als magazijn of opslagplaats ontworpen is en dat ook als zodanig ingericht werd.

Voorbeeld

Een appartement wordt verhuurd aan een bedrijf dat het gebruikt als stockageplaats. Voor de Btw is dit geen verhuur van opslagruimte. Het is en blijft immers een appartement.

De verhuur ervan is derhalve niet aan btw onderworpen én de verhuurder heeft dus ook geen recht op aftrek en daar is het de Btw uiteraard om te doen.

Het ontwerp is van belang. Daar komt het voor de Btw dus op neer. De verhuur van lokalen die speciaal ontworpen en bestemd zijn als archiefruimte kunnen bv. wel met btw verhuurd worden (parl. vr. nr. 1262, Wathelet, 03.05.2006) .

Standpunt rechtspraak. De rechters volgen de Btw m.a.w. niet altijd. Volgens bepaalde rechtspraak is het nl. niet zozeer de kwalificatie als magazijn of opslagplaats die van belang is, maar wel het werkelijke gebruik dat ervan gemaakt wordt (Brussel, 20.03.2008) .

Verhuur opslagruimte die nauw verbonden is met een vrijgestelde onroerende verhuur

Geen btw indien economisch één geheel. Dat is bv. het geval als er een gebouw verhuurd wordt waarin enerzijds kantoren ondergebracht zijn en anderzijds een magazijn. Wordt dat gebouw in zijn geheel verhuurd door één verhuurder aan een en dezelfde huurder, dan is de volledige verhuur vrijgesteld van btw (beslissing E.T. 108.597, 13.01.2005) .

Let op! Dit geldt ook als er twee afzonderlijke contracten opgesteld zouden worden tussen dezelfde personen.

En bij twee verschillende huurders? Dan is er geen sprake meer van één economisch geheel. De verhuur van het magazijn is dan wel met btw en de verhuur van de kantoren blijft zonder btw (parl. vr. nr. 14069, Chabot, 14.02.2007) .

Geldt de 10% tolerantie van de Btw nog?

Toch btw indien kantoor van maximaal 10%. Wordt een magazijn verhuurd met een bureau voor de magazijniers, dan aanvaardt de Btw dat de verhuur toch aan btw onderworpen is, als het bureau maximaal 10% bedraagt van het geheel.

Let op! Er is dan wel btw aan te rekenen op de volledige huurprijs, dus ook op dat kantoorgedeelte.

Rechtspraak volgt ook hier niet altijd. Die 10% is nl. arbitrair. De regel die toegepast moet worden is ‘bijzaak volgt hoofdzaak’. Met een kantoortje van 20% moet er dus ook btw aangerekend kunnen worden (rb. Brussel, 19.05.2004) .

Tip. Andere rechtspraak zegt dat er gekeken moet worden naar het hoofdvoorwerp van de overeenkomst. Primeert de opslagruimte op de verhuur van de andere ruimtes, dan is er btw verschuldigd op het geheel (Antwerpen, 21.03.2006) .

En in de praktijk? Helaas, de Btw houdt vast aan haar eigen visie, incl. de 10% tolerantie. Een paar gerechtelijke uitspraken volstaan niet om het standpunt van de Btw te wijzigen, aldus de minister (parl. vr. nr. 14069, Chabot, 14.02.2007) .