Verhuren met extra diensten: met of zonder btw?

Verhuur met of zonder btw?

Gewone verhuur. Op de gewone verhuur ‘zonder meer’ van een appartement, woning, winkel, kantoorruimte, enz. moet u geen btw tellen (art. 44, §3, 2° W.Btw) .

Let op 1! De btw die u zelf betaalt op de werken aan het pand (bv. renovatiewerken), kunt u niet recupereren.

Let op 2! Gaat het om een gemeubeld pand, dan moet er op het deel van de huurprijs dat slaat op het meubilair in principe wel btw aangerekend worden, tenzij het pand bestemd is voor bewoning (Btw-handleiding nr. 61/3) .

Hoteldiensten. Het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels, enz. waar aan betalende gasten onderdak verleend wordt, is een belangrijke uitzondering op die vrijgestelde onroerende verhuur (art. 44, §3, 2°, a), derde streepje W.Btw) . De hoteleigenaar zal u dus wel btw aanrekenen op uw hotelverblijf en kan dus ook de btw die hij zelf betaalt aan zijn leveranciers in aftrek brengen via zijn btw-aangifte.

Verhuur vakantiewoning en aparthotels

Standpunt Btw. Er is alleen sprake van een hoteldienst (lees: een verhuur met btw) zo er systematisch aan alle gasten voor een globale prijs ‘extra diensten’ geleverd worden. Die extra’s komen erop neer dat er – naast een kamer met logies – ook voorzien wordt in onthaal ter plaatse en in een van de volgende bijkomende diensten: regelmatig onderhoud en schoonmaak of het verschaffen en verversen van huishoudlinnen tijdens het verblijf of het voorzien van een ontbijt (Btw-handleiding 55, B en beslissing E.T. 88.687, 06.04.1999) .

Let op 1! Voor de Btw gaat het om een gewone verhuur (zonder btw) als géén van de bijkomende diensten verricht worden of als die slechts gedaan worden mits betaling van een prijstoeslag.

Let op 2! Ook als de klant tegen een prijsvermindering kan afzien van bepaalde diensten, gaat het niet om een hotelprestatie.

Standpunt rechter. De rechtspraak stelt dat de uitzondering op de vrijstelling voor onroerende verhuur ruim geïnterpreteerd moet worden op basis van de Europese btw-richtlijn. Die stelt dat er btw aangerekend wordt op het verstrekken van accommodatie in een hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, zonder bijkomende voorwaarden.

Vakantiewoning: met btw. Dat besliste Cassatie al! Ook al doet u als verhuurder niets anders dan het overhandigen van de sleutel aan uw gasten samen met een ‘check-in’ waarop onder meer het elektriciteitsverbruik genoteerd moet worden, dan nog moet u als verhuurder btw aanrekenen (Cass., 22.06.2012) .

Aparthotel: ook met btw. Onlangs oordeelde een rechter dat hetzelfde geldt voor de verhuur voor kortere periodes van volledig ingerichte studio’s, ook al moet de huurder een prijstoeslag betalen als hij schoonmaak en/of huishoudlinnen wenst te genieten (Brussel, 02.04.2014) .

Hoeveel btw en btw-aftrek dan? Het btw-tarief voor het verschaffen van gemeubelde logies is 6% (KB 20, Tabel A, XXX) . Vermits u dus btw moet aanrekenen op de huurprijs, kunt u de betaalde btw op de bouw, inrichting, de herstellingen, enz. van de vakantiewoning of studio volgens de normale regels in aftrek brengen! Goed nieuws dus...