Wanneer mag u de huurprijs aanpassen?

U bepaalt de prijs. Als verhuurder kiest u vrij tegen welke prijs u uw pand te huur stelt. U moet de huurprijs wel duidelijk vermelden in uw advertentie en op eventuele affiches. Geef daarbij steeds duidelijk aan dat het om een vraagprijs gaat die niet als aanbod geldt. Zo heeft u achteraf nog speelruimte en moet u niet verhuren aan de eerste de beste die uw aanbod aanvaardt. U kunt het contract ook perfect aan de hoogste bieder toekennen. Op die vrijheid om zelf uw prijs te kiezen bestaat één uitzondering. Als u opeenvolgende contracten van korte duur zelf beëindigt en daarna met nieuwe huurders opnieuw contracten van korte duur sluit, dan mag de prijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de (geïndexeerde) prijs die de eerste huurder betaalde.

Huurschatter. U heeft er natuurlijk belang bij om het pand tegen een realistische huurprijs te huur te stellen. Door zelf een aantal advertenties voor panden uit de buurt te consulteren via websites zoals Immoweb, Hebbes, ... krijgt u al een eerste idee. In Vlaanderen kunt u de prijs schatten via http://www.huurschatter.be van de Vlaamse Overheid. U bent door die schatting echter geenszins gebonden.

Indexatie. De huurprijs die u afspreekt, geldt in de regel zolang de huurovereenkomst loopt. U kunt die prijs indexeren, ook als die mogelijkheid niet uitdrukkelijk in het contract voorzien is. U kunt ten vroegste indexeren op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De Woninghuurwet bepaalt hoe u die indexatie moet berekenen. U kunt daarvoor het best de huurcalculator ( http://economie.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/huurcalculator/ ) gebruiken.

Geen automatisme. De indexatie gebeurt niet automatisch, u moet er zelf om vragen. Voeg eventueel een print van de berekening van de huurcalculator toe aan uw brief. Reageert uw huurder niet, stuur de brief dan opnieuw op, ditmaal aangetekend. Als de index daalt, dan doet u het best niets. U bent immers niet verplicht om de huurprijs te verlagen, tenzij de huurder het initiatief neemt om daar zelf om te vragen. Als u vergeet te indexeren, dan kunt u dat te allen tijde rechtzetten. U kunt daarbij tot drie maanden teruggaan in de tijd.

Herziening huurprijs vragen: de spelregels. Aan het einde van elke driejarige huurperiode kunt u een herziening van de huur vragen. U moet die herziening dan vragen tussen de negende en de zesde maand die aan de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaan. U stuurt uw vraag tot herziening het best aangetekend naar de huurder. Komt u niet tot een akkoord, dan kunt u tussen de zesde en de derde maand die aan de einddatum van diezelfde periode voorafgaan naar de vrederechter stappen. Als u buiten die herzieningsperiode met de huurder afspreekt om de prijs aan te passen, dan is dat akkoord niet geldig. U kunt dus niet zomaar in onderling overleg van de wettelijke regels omtrent de herziening van de huurprijs afwijken.

Stijging huurwaarde. Een eerste situatie waarin u of de huurder een herziening van de huurprijs kunnen vragen, is als u kunt aantonen dat de huurwaarde door nieuwe omstandigheden ten minste 20% hoger of lager ligt dan de huurprijs. Dat is bv. het geval als de buurt waarin het pand ligt door een heraanleg intussen drastisch opgewaardeerd is. Er bestaat discussie over de vraag of een algemene stijging of daling van de prijzen op de huurmarkt als een nieuwe omstandigheid aanzien kan worden. Als de overeengekomen prijs bij de aanvang van de huurovereenkomst sterk afweek van de normale huurwaarde, dan kunt u dat niet via zo’n herziening rechtzetten.

Werken. Ook als de huurwaarde met minstens 10% gestegen is door werken die u aan het pand heeft laten uitvoeren, kunt u een herziening van de huurprijs vragen. Instandhoudings-, onderhoudswerken of werken die u moet doen om het pand in overeenstemming te brengen met wettelijke minimumvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid komen daarvoor wel niet in aanmerking. Het vernieuwen van bv. ramen, keuken of badkamer, verwarmingsinstallatie, bevloering, enz. daarentegen wel.

Vooraf prijsverhoging vastleggen? Vooraf een prijsverhoging vastleggen omdat u met de huurder afgesproken heeft dat u na de aanvang van de huur nog een aantal werken zal uitvoeren, kan evenmin. Dat probleem kunt u echter eenvoudig omzeilen door meteen de definitieve, hogere huurprijs in het huurcontract op te nemen. Daarnaast spreekt u dan af dat de huurder in tussentijd, zolang bepaalde werken niet uitgevoerd zijn, een korting op de huurprijs geniet.