GESPREIDE TAXATIE - 13.11.2014

Gespreide taxatie bij verkoop van grond plus gebouw

Een nv verkocht een gebouw plus de grond en realiseerde daarbij een forse meerwaarde, die zij gespreid wilde laten belasten. Zij verdeelde daarbij de verkoopprijs over de grond en het gebouw en deed een tijdige ‘herbelegging’ ten belope van de verkoopprijs van het gebouw, maar niet voor de verkoopprijs van de grond.

Standpunt fiscus

Volgens de fiscus werd er voor een te klein bedrag herbelegd. Voor de gespreide taxatie van de meerwaarde op het onroerend goed is de opsplitsing tussen gebouw en grond nl. niet mogelijk. De vennootschap moest de integrale verkoopprijs van het verkochte gebouw plus grond herinvesteren. Ten gevolge van de onvolledige herbelegging werd de meerwaarde door de fiscus ineens belast.

Standpunt rechter

De rechter geeft de fiscus gelijk. Volgens hem moet het verkochte gebouw met de grond beschouwd worden als één actief, gelet op de duurzame verbondenheid. Bij vervreemding van zowel afschrijfbare als niet-afschrijfbare materiële vaste activa (hier resp. gebouw en grond) kan de meerwaarde gespreid belast worden mits de herbelegging van de verkoopprijs van deze activa gebeurt in afschrijfbare materiële of immateriële vaste activa (art. 47 WIB 92) . M.a.w., de verkoopprijs van het gebouw plus de grond moest herbelegd worden.

Commentaar

Waarom splitsen? Om te vermijden dat de volledige meerwaarde ineens belast wordt wanneer u niet voldoende kunt herbeleggen binnen de termijn van drie jaar (of vijf jaar bij herbelegging in een gebouw). Door grond en gebouw te ‘splitsen’, kunt u bv. het deel van de verkoopprijs dat slaat op het gebouw herbeleggen en het deel van de meerwaarde dat slaat op het gebouw gespreid laten belasten, en enkel het deel ervan dat slaat op de grond ineens laten belasten.

Kan dat? Volgens de fiscus en de rechtspraak niet. U kunt dus wel degelijk uw volledige meerwaarde (grond + gebouw) gespreid laten belasten, maar u moet wel ook de volledige verkoopprijs (grond + gebouw) herbeleggen.

Let op! Herinvesteert u in een ander pand, dan telt de waarde van de grond niet mee als herbelegging omdat de grond niet afschrijfbaar is! M.a.w., het als wederbelegging aangekochte gebouw moet minstens even duur zijn als de verkoopprijs van het gebouw én de grond die u verkocht heeft.

Hoe ‘optimaliseren’? Heeft u, doordat u de verkoopprijs niet kunt splitsen, het moeilijk om aan het benodigde herbeleggingsbedrag te geraken wanneer u herbelegt in een ander pand, houd dan ook rekening met het volgende.

Tip 1. Ook de bijkomende aankoopkosten met betrekking tot een gebouw tellen mee als herbelegging (registratierechten, notariskosten e.d., die in totaal toch ± 12% bedragen), indien ze samen met het gebouw zelf als actief geboekt worden, zelfs al schrijft u die kosten ineens af.

Tip 2. Verbouwt u een aangekocht gebouw, dan tellen ook die geactiveerde verbouwingswerken mee als herbelegging in een gebouw als ze binnen de wederbeleggingstermijn van vijf jaar gebeuren.

Download het arrest van het Hof van Cassatie van 19.09.2014 van http://tipsenadvies-belastingen.be/download – code BT 21.03.07.