Wat met de herkwalificatie bij een gemeubelde verhuur?

U verhuurt een bureauruimte

Herkwalificatie. Gebruikt uw vennootschap een deel van uw woning beroepsmatig, bv. als kantoorruimte, dan kunt u daarvoor huur vragen. Fiscaal gezien is die huur echter relatief beperkt. Immers, in de mate waarin u meer huur vraagt dan 5/3 x het gerevaloriseerd beroepsmatig kadastraal inkomen (ki), wordt het surplus bij u privé belast als loon (art. 32, lid 2, 3° WIB 92) .

Voorbeeld. Uw privéwoning heeft een ki van € 2.000 en u verhuurt er 20% van aan uw vennootschap. Uitgaande van de revalorisatiecoëfficiënt voor inkomstenjaar 2014 (die voor 2015 is nog niet bekend) van 4,23, kunt u dan maximaal € 2.820 (5/3 x 20% x € 2.000 x 4,23) fiscaalvriendelijke huur vragen aan uw vennootschap of zo’n € 235 per maand. U betaalt daarop (na aftrek van een kostenforfait van in principe 40%) maximaal 50% belastingen, maar geen sociale bijdragen.

U verhuurt meubilair

Geen herkwalificatie. In tegenstelling tot uw inkomsten uit ‘onroerende verhuur’ is een herkwalificatie in loon niet van toepassing voor uw inkomsten uit de verhuur van roerende goederen (zoals kantoormeubilair) aan uw vennootschap.

Hoe privé belast? Inkomsten uit de verhuur van roerende goederen worden bij u privé slechts belast tegen 25% (art. 269, §1, 1° WIB 92) . Bovendien heeft u voor deze inkomsten ook recht op een forfaitaire kostenaftrek (art. 22, §3 WIB 92) . Dat forfait is in principe 15% (art. 3 KB/WIB 92) , maar wordt voor de verhuur van meubilair zelfs opgetrokken tot 50% (art. 4, 2°, b KB/WIB 92) . Uw huurinkomsten worden dan m.a.w. in feite maar tegen 12,5% belast.

Let op! Vermits er geen herkwalificatie mogelijk is en u er relatief laag op belast wordt, zou u geneigd kunnen zijn om een onredelijk hoog bedrag te vragen voor dat meubilair in uw kantoor . U houdt de huurprijs echter het best zgn. marktconform, zo niet riskeert u dat de aftrek bij uw vennootschap deels verworpen wordt wegens ‘overdreven’ (art. 53, 10° WIB 92) .

Verhuur van gemeubelde bureauruimte

Zgn. 60/40-verdeling uitspelen. Die 60/40- regel komt erop neer dat bij de verhuur van een gemeubelde ruimte waarbij er contractueel géén afzonderlijke huurprijs bepaald is voor het gebouw en het meubilair, forfaitair 60% van de huurprijs slaat op het gebouw. De overige 40% slaat dan op de verhuur van de meubels (Comm. IB 7/19.2) .

Globale huurprijs vragen dus? Ja, want door één huurprijs te vragen voor uw kantoorruimte en het meubilair tezamen, wordt de huur van de meubels dan sowieso bepaald op 40% van de totale huurprijs. Daardoor kan de huurherkwalificatie ook nog slechts slaan op 60% van de huur.

Concreet. U bepaalt eerst de maximale huur die u kunt vragen voor uw kantoorruimte. Dat is in ons voorbeeld € 2.820. Die € 2.820 stemt bijgevolg overeen met 60% van de huurprijs. U komt dan als volgt tot de totale huurprijs: € 2.820 x 100/60. Dat levert u een totaal bedrag op van € 4.700 waarmee u fiscaal gezien geen problemen heeft. Een bedrag van 40% of € 1.880 wordt nl. geacht te slaan op het meubilair (roerend gedeelte). De rest is dan het onroerend gedeelte en daarvoor heeft u vooraf al het maximumbedrag berekend waarop de herkwalificatie in loon niet van toepassing is.