Als uw huurder er een zootje van maakte...

Principe. Uw huurder moet uw pand ‘als een goed huisvader’ onderhouden. Hij is aansprakelijk voor de schade die hij veroorzaakt. Hij moet op het einde van de huur zijn spullen meenemen en mag dus ook geen rommel achterlaten. Houdt de huurder zich daar niet aan, dan kunt u van hem een schadevergoeding vragen om de kosten te vergoeden om de woning terug in een ‘normale’ toestand te brengen.

Bewijs. Als u beweert dat uw huurder schade veroorzaakte of het pand liet verkommeren, moet u dat wel kunnen bewijzen. Maak altijd bij aanvang van de huur een omstandige plaatsbeschrijving op. Dat is trouwens ook wettelijk verplicht. Een clausule in de overeenkomst dat de huurder de woning in perfecte staat ontvangen heeft is niet geldig. Is er geen plaatsbeschrijving, dan bestaat er een vermoeden dat de huurder het gehuurde goed ontving in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huur. Dat vermoeden is weerlegbaar, bv. met getuigen of met facturen waaruit blijkt dat u allerhande werken deed vooraleer de huurder de woonst betrok, enz. In de praktijk is dat bewijs echter bijzonder moeilijk te leveren.

Hoe aanpakken? Als u problemen verwacht, nodig de huurder dan tegen het einde van de huur aangetekend uit om op een bepaalde datum en uur een uitgaande plaatsbeschrijving op te maken. Vraag dat de woning leeg is als u de staat opmaakt. De huurder zou immers schade kunnen ‘verstoppen’ door meubels te verplaatsen of bij de verhuis nog schade kunnen veroorzaken. Stelt u vast dat er schade of een gebrek aan onderhoud is, dan heeft u twee mogelijkheden. Als u de schade ongeveer kunt inschatten, dan kunt u meteen een overeenkomst sluiten met uw huurder waarin u afspreekt welke schadevergoeding hij u betaalt. Zet die overeenkomst ook op papier in evenveel exemplaren als er partijen zijn. Anders maakt u een afsluitende plaatsbeschrijving. Dat doet u op dezelfde wijze als de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur. Laat de huurder ook deze voor akkoord ondertekenen. U kunt dan achteraf naar een aannemer stappen om te vragen wat de noodzakelijke werken zullen kosten. Op die basis kunt u met de huurder een regeling proberen te treffen. Lukt dat niet, dan zal u naar de rechtbank moeten stappen. Staan er nog bruikbare goederen, dan kunt u proberen een akkoord te maken dat ze uw eigendom worden zonder vergoeding. Is het pand vuil of ligt het vol rommel, spreek dan af dat u de factuur voor reiniging en verwijdering daarvan van de waarborg kunt aftrekken.

Naar de rechter? Weigert de huurder een afsluitende staat op te maken, dan kunt u naar de vrederechter stappen om een deskundige te laten aanstellen. Neem intussen de sleutels niet in ontvangst. U mag het pand dan ook niet aan iemand anders verhuren. Stuurt de huurder de sleutels gewoon op, reageer dan dadelijk met een aangetekend schrijven waarin u hem meedeelt dat u de sleutels in ontvangst nam onder alle voorbehoud en dat daar geen aanvaarding van de staat van het pand uit afgeleid kan worden. Maak de sleutels over aan een deurwaarder en stap naar de vrederechter. De deurwaarder kan de sleutels bewaren tot een deskundige een afsluitende staat opgemaakt heeft. Wil de huurder de plaatsbeschrijving wel tekenen, maar is die niet akkoord met de vergoeding die u vraagt, dan moet u eveneens naar de rechter stappen. Die zal dan beslissen over het bedrag dat de huurder u als schadevergoeding verschuldigd is.

Wanneer met de werken beginnen? U moet in principe wachten met de werken tot de huurovereenkomst een einde nam. Tenzij de huurder het daarmee eens is, kunt u tijdens de huurovereenkomst zelfs geen aannemers laten langskomen om een offerte te maken. Zijn de werken noodzakelijk door schade veroorzaakt door de huurder of door een gebrekkig onderhoud, dan kunt u wel vragen dat de huurder u een vergoeding betaalt voor de tijd dat uw huurpand onbeschikbaar is om opnieuw te verhuren. Neem alvast als drukkingsmiddel in uw huurcontract op dat u bij onenigheid over een of meer schadeposten een beroep zult doen op een door de rechtbank aan te stellen deskundige en dat de huurder aansprakelijk is voor huurverlies gedurende de tijd die de deskundige nodig heeft om zijn werk te doen en gedurende de herstelwerken die de deskundige nodig acht.

Tijdens de huur. Als u in de loop van de huur al vaststelt dat uw huurder de huurwoning niet degelijk onderhoudt, dan kunt u hem aangetekend aanmanen dat alsnog te doen. Helpt ook dat niet en loopt het echt de spuigaten uit, dan kunt u naar de vrederechter stappen. U kunt daar dan zelfs vragen dat de huurovereenkomst ontbonden wordt ten laste van de huurder.