Kan de koper van een vervallen pand de huur opzeggen?

Kunt u als koper opzeggen?

Dat moet voorzien zijn in het contract!Dat weet u... Als nieuwe eigenaar kunt u een handelshuur enkel opzeggen indien dit voorzien is in het handelshuurcontract (art. 12 Handelshuurwet) .

Belangrijk of het contract geregistreerd is? Dat is enkel zo als de huurder nog geen zes maanden in het pand zit. Is het huurcontract niet geregistreerd, dan kunt u als nieuwe eigenaar in dat geval de huurder er immers sowieso uitzetten. U hoeft dan geen vergoeding te betalen, noch een opzeg te geven. Eens de huurder zes maanden in het pand zit, kan dat niet meer.

U moet wel snel in actie schieten. U moet immers binnen de drie maanden na het sluiten van de akte een opzeg geven. Het moet gaan om een opzeg van één jaar.

Kan dat voor een renovatie?

Niet om eender welke reden! De koper kan zo’n opzeg niet zonder ‘goede reden’ geven. De wet voorziet bovendien maar vier ‘goede redenen’ om op te zeggen. Een koper kan opzeggen voor eigen gebruik of om de bestemming van het pand te wijzigen naar bv. een woning. Hij kan ook opzeggen wegens grove tekortkomingen van de huurder of voor de wederopbouw van het pand.

Opzeggen om het gebouw te renoveren? Dat is eigenlijk niet voorzien. Een gewone renovatie van het pand is niet voldoende. De nieuwe eigenaar kan immers enkel opzeggen als hij het gebouw echt wil afbreken en terug opbouwen.

Let op! Dat moet dus verder gaan dan een grondige renovatie. Concreet bepaalt de wet zelf dat het moet gaan om de afbraak en opbouw van de ruwbouw van de lokalen, waarbij de kosten hoger zijn dan drie jaar huurgeld.

Mogen die plannen nog vaag zijn? Eigenlijk niet. Op het moment van de opzeg moet u als nieuwe eigenaar al duidelijk kunnen aantonen wat u precies van plan bent. Het best beschikt u dan ook al over een bouwvergunning.

Zo niet mag de huurder soms toch blijven. Recentelijk verklaarde een rechter (rb. Brugge, 29.01.2015) de opzeg ongeldig omdat hij vond dat er aan de ruwbouw slechts minimaal geraakt werd in de plannen. Het ging nl. vooral om de hernieuwing van elektriciteit en de afbraak van de zolder. De huurder kon in dit geval dus in het pand blijven.

Let op! Indien het plan onvoldoende de wederopbouw aantoont, riskeert u dus dat de handelshuurder naar de rechter stapt om de opzeg in vraag te stellen.

Ook een vergoeding te betalen? Niet noodzakelijk. Indien de wederopbouw wegens ouderdom, overmacht of op basis van een wettelijke bepaling moet gebeuren, is er geen vergoeding voorzien. In de andere gevallen voorziet de wet een vergoeding van één jaar huur.

Een strikte planning te volgen. Na die opzeg van een jaar schiet de nieuwe eigenaar het best onmiddellijk in gang met die wederopbouw. Die moet immers binnen de zes maanden na het einde van de opzeg gebeuren. Het is niet zo dat de werken volledig uitgevoerd moeten zijn na zes maanden, maar ze moeten wel aangevat zijn.

Let op! Doet hij dit niet tijdig, dan is er een extra vergoeding voorzien voor de handelshuurder van ten minste drie jaar huur.