Deze clausules vermijdt u maar beter als u bedrijfsruimte huurt...
Als u een bedrijfsruimte huurt, dan is er meestal sprake van een zgn. gemeenrechtelijke huur. Welke gevolgen heeft dat voor de contractuele vrijheid van huurder en verhuurder?
Welke voorwaarden moet u dan wellicht aanvaarden en welke clausules laat u beter wijzigen? Hoeveel waarborg moet u in de praktijk geven en wat kunt u afspreken over de herstellingskosten? Hoe beperkt u dan de schadevergoeding die het bedrijf bij een voortijdige opzegging zal moeten betalen?
Gemeenrechtelijke huur
Weinig dwingende regels
Als u een bedrijfsruimte huurt (bv. een kantoorruimte) dan speelt de handelshuurwet meestal niet. Veelal is er dan immers sprake van een zgn. gemeenrechtelijke huur. Bij zo’n huur beschikt u als huurder en verhuurder over een zeer grote vrijheid in de afspraken die u maakt. Er zijn immers nauwelijks dwingende bepalingen waarmee u rekening moet houden.
De verhuurder kan u als huurder dan ook heel wat zwaardere verplichtingen opleggen dan datgene wat hij kan bij een handelshuur. Hij kan u ook de rechten die u bij een handelshuur zou hebben in belangrijke mate ontnemen. De regels uit de handelshuurwetgeving zijn immers niet van toepassing, tenzij u bepaalde van die regels conventioneel zou overnemen.
Vaak is het ontwerp van huurovereenkomst dan ook eenzijdig in het voordeel van de verhuurder opgesteld. U kunt vanzelfsprekend wijzigingen voorstellen, maar de verhuurder is niet verplicht op uw vraag in te gaan. Als er meerdere kandidaat-huurders zijn, dan is de kans dat u veel aan het contract zal kunnen veranderen uiteraard beperkter.
Duur en opzegtermijn
U kunt de huur aangaan voor een bepaalde of onbepaalde termijn. Ook de opzegtermijn die huurder en verhuurder moeten naleven kunt u vrij overeenkomen. U kunt daarbij overigens een verschillende termijn afspreken naargelang u of de verhuurder de huur opzegt. Heel wat huurcontracten naar gemeen recht worden aangegaan voor negen jaar, maar dat is geenszins een verplichting.
Vaak stelt de verhuurder in zijn ontwerp voor dat noch u, noch hijzelf de huur voor het verstrijken van die negen jaar kunnen opzeggen. Doet u dat toch, dan wordt weleens bepaald dat u als schadevergoeding het huurgeld verschuldigd bent dat u normaal tot het einde van de huur zou moeten betalen. De rekening bij een vervroegde beëindiging riskeert dan ook zeer zwaar te wegen.
Probeer de schadevergoeding dan te beperken tot zes maanden of voorzie als minimum dat de vergoeding verminderd wordt met wat een nieuwe huurder tot het einde van uw oorspronkelijke huurovereenkomst zal betalen. Bepaal ook meteen dat de huurovereenkomst automatisch verlengd wordt (voor bijvoorbeeld termijnen van drie jaar) als u of de verhuurder ze niet zes maand voor de normale einddatum opzeggen.
Aanpassing huurprijs
Kijk ook na of er in het ontwerp prijsaanpassingsclausules staan. Zo is het gebruikelijk dat de huur gekoppeld wordt aan de schommelingen van de index. De verhuurder zou ook nog andere aanpassingen kunnen voorzien (bv. om de x-aantal jaar een extra prijsverhoging).
Tegen een indexering hoeft u zich niet te verzetten. Andere aanpassingsclausules schrapt u maar beter. Bekijk meteen ook of de verhuurder u naast de eigenlijke huurprijs nog kosten aanrekent. Is er een forfaitair systeem van kosten toepasselijk, ga dan na of het totaalbedrag niet overdreven is.
Waarborg
Ga niet in op de vraag van de verhuurder om de waarborg op zijn rekening te storten, maar werk altijd met een geblokkeerde rekening of een bankwaarborg. Een waarborg van zes maanden is normaal. Een hogere waarborg moet u niet zomaar aanvaarden.
Herstellingen
In tegenstelling tot bij een woninghuur kan de verhuurder heel wat kosten van herstellingen aan het door hem verhuurde pand te uwen laste leggen. Hij kan daarin bijzonder ver gaan en zowat alles door u laten betalen. Kijk ook hier het ontwerpcontract dat de verhuurder u voorlegt grondig na. Tracht daarbij enkel de kleine herstellingen te uwen laste te nemen en de grote huurherstellingen en diegene die nodig zijn door slijtage of overmacht daarentegen te laten betalen door de verhuurder. Een alternatief bestaat erin in het huurcontract een uitvoerige lijst van mogelijke herstellingen op te nemen waarbij u telkenmale bepaalt ten laste van wie ze precies zijn.
Verbouwingen
Als u verbouwingen wilt uitvoeren, kunt u in bijlage aan het huurcontract een lijst kunnen toevoegen van die werken, waarbij uw verhuurder zich meteen akkoord verklaart.
De verhuurder bepaalt dan meestal dat hij deze werken bij het einde van de huur mag behouden zonder dat hij u daarvoor een vergoeding verschuldigd is. U zou in een reactie hierop bv. kunnen vragen dat hij u een vergoeding betaalt ten belope van de meerwaarde die het gebouw kreeg door de werken die u daarin uitvoerde.
- Beperk de contractuele schadevergoeding bij voortijdige beëindiging tot zes maanden huur. Eist de verhuurder dat u dan de volledige huur voor de resterende huurperiode betaalt, beding dan minstens dat hetgeen een nieuwe huurder betaalt, daarvan afgetrokken wordt.
- Beperk de waarborg tot zes maanden huur en stort hem altijd op een geblokkeerde rekening.
- Spreek duidelijk af hoe de kosten voor herstellingen verdeeld worden en voeg bij voorkeur een zo volledig mogelijke lijst toe van de herstellingen die ten laste zijn van de huurder/verhuurder.
- Als u wilt verbouwen, laat u de verhuurder zich het best reeds in het huurcontract akkoord verklaren.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.