Een commandverklaring tussen broer en zus?

Kopen via een stroman

Kopen voor iemand anders. Een geïnteresseerde koper wil zijn identiteit mogelijk niet onmiddellijk bekendmaken. Hij schakelt dan een stroman in die het pand koopt terwijl de echte koper pas nadien bekend wordt.

Twee keer registratierechten betalen? Niet noodzakelijk. Indien u werkt via een zgn. commandverklaring en een aantal fiscale spelregels volgt, is dat niet het geval. Concreet moet er al in het compromis voorzien zijn dat de koper “koopt voor zichzelf of voor een ander nader aan te wijzen persoon”.

Let op! De aanwijzing van de echte koper moet dan gebeuren in een notariële akte, dat is de zgn. commandverklaring. Dit moet wel gebeuren binnen de vijf dagen na het tekenen van het compromis. Die spelregels volgt u als koper het best strikt op om te voorkomen dat u toch twee keer registratierechten moet betalen.

Ook als een mede-eigenaar wil kopen?

Dikwijls gaat het om familiekwesties. Stel dat een van de kinderen de ouderlijke woning wil kopen die ze allen samen in onverdeeldheid bezitten. Door een ruzie zou een van hen kunnen aarzelen om aan een broer of zus te verkopen. Het kan ook zijn dat één partner de gezamenlijke woning wil overkopen, maar dit het liefst nog even ‘geheimhoudt’.

Kan dat ook via een stroman? In zo’n geval is het in elk geval extra opletten geblazen. Een commandverklaring kan immers enkel toegepast worden voor een ‘echte’ verkoop, uit de hand of openbaar.

Niet bij een ‘uitonverdeeldheidtreding’? Indien één mede-eigenaar zo’n onverdeelde eigendom wil kopen, gaat het daarentegen juridisch gezien niet om een echte verkoop, maar om een ‘uitonverdeeldheidtreding’. Daarop moet immers een ‘verdeelrecht’ betaald worden in plaats van registratierechten.

Toch met een stroman werken? Het kan als de eerste overeenkomst wel een volwaardige verkoop is met een onderhandse verkoopovereenkomst. Die wordt dan met alle mede-eigenaars getekend met de stroman. Daarbij is zoals altijd vereist dat er uitdrukkelijk vermeld wordt dat hij ‘‘ koopt voor zichzelf of voor een ander nader aan te wijzen persoon” . Het gaat dus m.a.w. op dat moment om een doodgewoon compromis van broer en zus aan de stroman.

Nadien een commandverklaring. De echte koper moet dan in zo’n commandverklaring binnen de vijf werkdagen via notariële akte aangeduid worden. Het is niet nodig om onmiddellijk de registratiebelasting op de verkoop te betalen. Daarvoor heeft men nog steeds de normale termijn van vier maanden.

Nadien de verkoopakte. De notariële verkoopakte zal dan wel ondertekend worden door broer en zus. Pas op dit ogenblik kan de andere mede-eigenaar ontdekken wie de uiteindelijke koper is. Nochtans kan de handtekening op dat moment via de rechtbank afgedwongen worden.

Tip. Aangezien dan blijkt dat het geen echte verkoop is, maar een uitonverdeeldheidtreding, is uiteindelijk enkel het ‘verdeelrecht’ te betalen.