Erfdienstbaarheden en de betaling van herstellingskosten

Een erfdienstbaarheid van doorgang

Eén inrit voor twee gebouwen... Het komt in de praktijk voor dat twee volledig aparte gebouwen toch op de een of andere manier met elkaar verbonden zijn. De bouwpromotor beslist bv. nogal eens om plaats te besparen door geen afzonderlijke inrit voor een nieuw gebouw te voorzien. We lossen dat wel op met een erfdienstbaarheid...

Zgn. erfdienstbaarheid van doorgang. Om de erfdienstbaarheid van doorgang te garanderen moet de bouwpromotor deze opnemen in elke afzonderlijke eigendomstitel van ieder appartementsgebouw. Meer bepaald moet er in elke akte voorzien worden dat het ene gebouw een extra last draagt ten voordele van het andere gebouw. De eigenaars van gebouw A moeten met name dan dulden dat hun inrit gebruikt wordt door de eigenaars van gebouw B. Wordt zo’n erfdienstbaarheid ingeschreven in de basisakte van beide gebouwen, dan moeten de latere eigenaars die respecteren.

Zorgt nogal eens voor discussie nadien... Zo moest recentelijk een rechter zich uitspreken over een discussie tussen twee verenigingen van mede-eigenaars (VME’s) van twee gebouwen Het ene gebouw had immers een recht van doorgang via een inrit bij het andere gebouw. Er was bovendien gespecifieerd dat de inrit afgesloten is door een poort in smeedijzer of een kantelpoort. Deze poort had eigenlijk nooit naar behoren gefunctioneerd waardoor deze altijd was blijven openstaan.

Wie betaalt de herstelling?

Willen jullie een nieuwe poort plaatsen? De eigenaars van gebouw B die gebruik mochten maken van de inrit van gebouw A, verzochten de eigenaars van gebouw A dan ook om de inrit correct af te sluiten en de poort te herstellen of te vervangen. De eigenaars van gebouw A vonden dat nogal straf en stelden dat de eigenaars van gebouw B moesten instaan voor de herstelling en de kostprijs daarvan.

De eigenaar betaalt. Dat is het principe. Het is niet omdat gebouw B een erfdienstbaarheid heeft dat het ook mede-eigenaar wordt van de poort. Daarom moeten volgens de rechter (rb. Brussel, 28.11.2014) de eigenaars van gebouw A in principe instaan voor de herstelling. De eigenaars van gebouw B moeten enkel meebetalen indien dit in de vestigingsakte van de erfdienstbaarheid voorzien zou zijn. Hier kan er bv. voorzien zijn dat beide gebouwen elk de helft van de kosten betalen.

Let op! De situatie is natuurlijk ook anders indien vaststaat dat de poort stuk is door het foutieve gebruik door de eigenaars van gebouw B, maar dat was hier niet het geval.

Geen verzwaring. De eigenaars van gebouw B mogen daarentegen niet méér vragen dan wat voorzien is. Komt er bv. een winkel in hun gebouw terwijl er voorheen enkel woningen waren, dan is dat een heel andere situatie. Dat recht van doorgang wordt dan immers ook door alle klanten van de winkel gebruikt.

Modernisering. Ook die is daarom niet automatisch inbegrepen. Zo kan gebouw B bv. ook niet eisen dat er een automatische poort geplaatst wordt. Vragen ze dit wel, dan mag gebouw A eisen dat ze meebetalen. Een automatische poort is immers een wijziging van de oorspronkelijke erfdienstbaarheid die sprak over een poort in gietijzer.