Voorbehoud van vruchtgebruik met opties

Voorbehoud vruchtgebruik. Nu de schenkbelasting op onroerend goed in de drie gewesten drastisch verlaagd is, is het schenken van vastgoed meer dan ooit populair. In de praktijk stellen we vast dat schenkingen van onroerend goed veelal met voorbehoud van vruchtgebruik gebeuren, omdat de schenker dan de huurinkomsten of het gebruik behoudt. Maar ook roerende goederen zoals familie- of vastgoedvennootschappen en beleggingsportfeuilles worden vaak met voorbehoud van vruchtgebruik geschonken. De ouders behouden dan de inkomsten (interesten e n/o f dividenden). Bij vennootschappen behouden zij zo ook een zekere controle, omdat doorgaans in de statuten staat dat de vruchtgebruiker de stemrechten uitoefent op de algemene vergadering. Een nadeel van het schenken van de blote eigendom is wel dat u schenkbelasting betaalt op de waarde van de volle eigendom en niet alleen op de waarde van de blote eigendom. Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik kan ook enkel op een sluitende manier voor een notaris gebeuren en dus niet via een bank- of handgift.

Verkoop. Ouders die zich het vruchtgebruik voorbehouden denken soms dat ze zo ook de volledige controle behouden. Dat is voor een stuk correct omdat de kinderen bv. het geschonken appartement niet zonder toestemming van de ouders voor de volle eigendom kunnen verkopen. De kinderen kunnen dan enkel de blote eigendom verkopen. De kans dat iemand daarin geïnteresseerd is, is wellicht niet zo heel groot, maar wat de ouders vaak over het hoofd zien, is dat zij zelf ook alleen maar hun vruchtgebruik kunnen verkopen en dus niet kunnen beslissen over de verkoop van het appartement of het familiebedrijf. Een verkoop zal immers meestal maar mogelijk zijn als alle vruchtgebruikers en alle blote eigenaars (alle kinderen) akkoord gaan. Dat kan tot vervelende situaties leiden, bv. als er plots een koper opduikt met een heel mooi bod voor het familiebedrijf of als een verouderd appartement met veel kosten beter verkocht zou worden.

Waardedaling. Als iedereen akkoord is om te verkopen en als er niets speciaals voorzien is in de schenkingsakte, dan moet de verkoopprijs verdeeld worden over de vruchtgebruikers en de blote eigenaars. Vaak is dat een koude douche voor de ouders, omdat de waarde van het vruchtgebruik met de tijd snel daalt. Als beide ouders 76 jaar oud zijn, dan bedraagt het aandeel van de vruchtgebruikers volgens de tabellen van de fiscus nog slechts 16% van de waarde in volle eigendom. Bij de verkoop moeten de blote eigenaars en de vruchtgebruikers elk hun deel uitbetaald krijgen, waardoor de ouders dus het gevoel kunnen krijgen er bijzonder bekaaid af te komen. De ouders kunnen hun kind-blote eigenaar, als daarover niets voorzien is in de schenkingsakte, immers niet verplichten om de verkoopprijs bv. samen met hen in een nieuw appartement te herbeleggen.

Keuzeclausule. Om dit probleem te vermijden, kunnen de ouders in de schenkingsakte een keuzeclausule opnemen. Deze clausule komt erop neer dat de vruchtgebruikers bij een verkoop (of bij een onteigening) de keuze hebben om ofwel de opbrengst uit de verkoop te herbeleggen, voor het kapitaal op naam van de blote eigenaar en voor de opbrengsten op naam van de vruchtgebruikers, waarbij zij de inkomsten uit die beleggingen behouden, ofwel gewoon hun deel in geld krijgen (de waarde van het vruchtgebruik). Naargelang van de omstandigheden op dat moment kunnen de ouders dan kiezen wat voor hen het best uitkomt, zonder dat de kinderen kunnen dwarsliggen.

Volmacht. Als ouder wilt u het liefst zelf beslissen over een verkoop. Daarenboven is het meestal ook in het belang van alle partijen dat er met één stem onderhandeld wordt over die verkoop. In de praktijk wordt dit meer en meer opgelost doordat de begiftigde (de kinderen) in de notariële schenkingsakte ook onmiddellijk een volmacht geven aan de vruchtgebruikers (ouders) om het geschonkene te verkopen, zolang de vruchtgebruikers leven en voor zover dit gebeurt in het belang van beide partijen. Vaak wordt daaraan dan ook nog toegevoegd dat de vruchtgebruiker de verkoopopbrengst ook kan herbeleggen.

Onherroepelijk? Een volmacht is in principe echter herroepbaar (art. 2004 BW) . Toch aanvaarden de rechtsleer en de rechtspraak (Cass., 28.06.1993) dat een volmacht onherroepbaar is als hij niet uitsluitend in het belang van de lastgever aangegaan is. Hier is het duidelijk in het belang van iedereen dat één iemand optreedt om te onderhandelen bij een verkoop. Vermeld die reden ook in de volmacht. Het is belangrijk dat de volmacht door uw notaris goed opgesteld is.