Wat met de woonbonus bij een gemengd gebruikt pand?

Aankoop van gemengd gebruikt pand?

Verhouding 70%/30%. Uw klant koopt als alleenstaande een pand van € 400.000. Hij leent daarvoor € 250.000, de overige € 150.000 is spaargeld. Hij laat u weten dat hij die woning 70% privé zal gebruiken en 30% beroepsmatig. Die opsplitsing toegepast op de aankoopprijs betekent dus dat € 280.000 betrekking heeft op het privédeel en € 120.000 op het beroepsdeel.

Beroepskosten en woonbonus mogelijk? Dat is natuurlijk wat uw klant het liefst zou horen, nl. dat hij zo veel mogelijk interesten als beroepskosten kan aftrekken en anderzijds ook nog het optimale fiscale voordeel voor de woonbonus kan benutten. Kan dat wel?

Eigen en niet-eigen woning tegelijk? Op fiscaal vlak moet er inderdaad ook een opsplitsing gemaakt worden. Het fiscaal voordeel voor uw ‘eigen woning’, lees: de woning die u zelf betrekt en waarin u woont, is immers een gewestelijke bevoegdheid. Het beroepsmatig gebruikt stuk valt onder het luik ‘niet-eigen woning’ en dat is fiscaal een federale materie.

Beroepskosten fiscaal inbrengen?

Welke opsplitsing voor beroepsdeel? Is er in de leningsakte zelf geen specifieke opsplitsing gemaakt, dan aanvaardt de fiscus dat uw eigen spaargeld bij voorrang dient voor de aankoop van het privédeel (circ. nr. RH. 243/426 van 29.04.2002) . Daaruit volgt dan logischerwijze ook dat de lening van € 250.000 bij voorrang gediend heeft voor het beroepsdeel met een waarde van € 120.000 (€ 400.000 x 30%). De overige € 130.000 wordt dan ‘toegewezen’ aan het privédeel van de woning.

Dus meer dan 30% interesten aftrekbaar? Inderdaad, want € 120.000/€ 250.000 geeft als uitkomst 48%. Concreet zijn dus 48% van de betaalde (federale) interesten aftrekbaar als beroepskosten.

Wat met de kapitaalaflossingen dan? De kapitaalaflossingen t.b.v. 48% zijn geen aftrekbare beroepskosten voor uw klant, maar kunnen uw klant mogelijk wel nog een federaal voordeel langetermijnsparen opleveren. Dat voordeel is een belastingvermindering van 30% waarbij er rekening gehouden moet worden met een grensbedrag in functie van het jaar van de lening. Concreet kan uw klant 48% van de kapitaalaflossingen x € 75.270 / € 250.000 inbrengen.

Ook nog woonbonus voor privédeel?

Niet 100% de eigen woning, een probleem?Neen, niet echt... Wel moet u in uw fiscale aangifte een opsplitsing maken, want het woonbonusvoordeel kan alleen maar voor de ‘eigen woning’. Uw klant moet dat wel niet beperken in de verhouding 70%/30%. Ook daar moet er naar de opsplitsing van de lening gekeken worden.

Concreet woonbonusvoordeel. Van de lening t.b.v. € 250.000 schiet er € 130.000 over die gediend heeft voor de aankoop van het privédeel. Dat betekent dus dat 52%, nl. € 130.000/€ 250.000 van de interesten en kapitaalaflossingen recht geven op het gewestelijk woonbonusvoordeel.

Let op! Er is maar één fiscale korf, gewestelijk en federaal tezamen, om op te vullen. Is die korf al gevuld met de woonbonus, dan levert het federaal voordeel langetermijnsparen de facto wel niets extra meer op...