Hoe zit het met uw ereloon bij een niet-exclusief contract?

Een niet-exclusief contract

Exclusief of niet? Is er geen exclusiviteit voorzien in het bemiddelingscontract dat u met een klant sluit, dan kan uw klant in principe zelf het pand verkopen of dit doen door tussenkomst van een andere makelaar.

Wanneer recht op een commissie? Dat is in zo’n geval niet altijd duidelijk. Bij een exclusief contract is zoiets wel geregeld. Er moet immers in dat geval precieze en individuele informatie over het pand gegeven zijn aan de kandidaat-koper. Kunt u dat aantonen, dan heeft u recht op uw commissie ook als de klant zelf verkoopt. Dat is zelfs zo voor een verkoop na het einde van de opdracht voor klanten die u op ‘de lijst’ opgenomen heeft.

En bij een niet-exclusief mandaat? In dat geval liggen er niet echt duidelijke regels vast over welke klanten u aangebracht heeft en waarvoor u bij verkoop dan ook een commissie kunt krijgen.

Wat zei de rechter hier onlangs over?

Geen exclusief mandaat bedongen. Uw collega had een niet-exclusief mandaat voor de verkoop van een bedrijfspand. De klant had dus niet enkel met hem een akkoord, maar ook met andere vastgoedmakelaars. Uiteindelijk wordt er een compromis gesloten met een bepaalde koper.

Ik had wel contact met die koper! De koper is een vennootschap in oprichting. Uw collega had voorheen al contact met één van de oprichters van die nieuwe vennootschap. Hij sloot daarmee zelfs een aankoopbelofte af. Die belofte werd echter niet aanvaard door de verkoper.

Is dat wel dezelfde koper? Daarover is er niet zoveel discussie. In het contract staat duidelijk dat als er verkocht wordt aan een persoon of bedrijf van wie de naam, de firmanaam of de naam van een verwante vennootschap overgemaakt werd, er een commissie betaald moet worden. De uiteindelijke koper was duidelijk een ‘verwante vennootschap’ van degene waar uw collega contact mee had.

Precieze en individuele informatie? Uw collega kon zwart-op-wit bewijzen dat hij contact had – zelfs een aankoopbelofte sloot – met de uiteindelijke koper of meer precies met een verwante vennootschap.

Is dat dan niet voldoende? De rechter (kh. Brussel, 20.12.2016) vond toch van niet. De kaarten liggen immers anders als het gaat om een niet-exclusief mandaat. Het is immers zo dat de kandidaat-koper voorheen ook al contact had met een andere makelaar, uw collega was dus niet de eerste. Bovendien was al het praktische werk zoals het vastleggen van afspraken, het bezichtigen van het pand, enz. door nog een andere makelaar gebeurd. Uw collega heeft daarom volgens de rechter geen recht op een commissie in deze zaak.

Goed om te weten. Krijgt u geen exclusief mandaat, dan is het dus niet voldoende dat u kunt aantonen dat u precieze en individuele informatie gaf aan een bepaalde klant. U krijgt enkel uw commissie als u effectief betrokken was bij de verkoop. Of dat het geval is, is een feitenkwestie. Zorg er dus voor dat u kunt bewijzen dat u effectief als eerste een koper aanbracht en/of dat u effectief tussenkwam bij het laten bezichtigen en onderhandelen van de verkoop.