Uw huurder stopt met betalen tot het dak hersteld is...

De huurder staakt zijn betaling

Eerst moet alles hersteld zijn! Uw huurder wil de huur niet meer betalen tot u zijn kapotte dakraam komt herstellen.

Mag dat zomaar? In sommige gevallen wel. Het moet dan natuurlijk gaan om een gebrek dat u als verhuurder bij hem moet komen herstellen, bv. een lek in het dak.

Niet onmiddellijk! Laat de huurder u zonder meer weten dat hij u niet meer betaalt, dan gaat hij in de fout. Hij moet u immers verwittigen dat er iets schort én u daarbij een redelijke termijn geven om dit te herstellen. Enkel als er nadien nog geen oplossing is voor het probleem, mag hij verdergaan en de huur of een deel daarvan inhouden.

Goed om te weten. Houdt de huurder toch de huur in zonder dat hij u eerst de kans gaf om het dakraam te herstellen, dan kunt u niet enkel die huur opeisen bij de vrederechter. U zou zelfs de ontbinding van de huur kunnen vragen omwille van achterstallige betalingen.

De volledige huur inhouden? Gaat het om een eerder kleine herstelling, bv. de herstelling van een dakraam, dan mag uw huurder niet zomaar de volledige huur inhouden. De inhouding die hij doet moet immers in verhouding staan tot uw tekortkoming als verhuurder. Gaat het om een kleine tekortkoming van u als verhuurder, dan mag de huurder dus niet de volledige huur inhouden, maar enkel een deel ervan.

Goed om te weten. Uitzonderlijk laat de rechter toe dat de huurder volledig stopt met de betaling van de huur. Dat kan enkel als zijn verhuurder een aantal belangrijke herstellingen op de lange baan blijft schuiven. Onlangs besliste de rechter dat de huurder effectief mocht stoppen met de betaling van de huur. Het ging daar echter niet om een lekkend dakraam, maar om meerdere belangrijke herstellingen die de verhuurder op de lange baan geschoven had (vred. Oostende, 06.12.2016 ).

Wat met de ‘verloren’ huur?

Nadien terug te vragen? Soms wel. Dat hangt ervan af. De rechter zal kijken of de huurder in afwachting van die herstelling effectief minder ‘genot’ had van zijn appartement of huurwoning. Het kan immers zijn dat u als verhuurder inderdaad te lang treuzelde om een bepaalde herstelling te doen, maar dat dit al bij al uiteindelijk de huurder niet veel hinder bezorgde.

Tip. In dat geval kan hij inderdaad de huur inhouden tot de herstelling gebeurd is, maar kunt u nadien als verhuurder die verloren huur wél terug opvragen. Dat werd uitdrukkelijk door de rechter beslist in de zaak van het lekkende dakraam (vred. Antwerpen, 02.01.2014) .

Schade voor de huurder? Heeft de huurder schade door de te late herstelling, bv. vochtschade aan zijn meubels, dan kan hij die schade bovendien in mindering brengen van de huur die hij nog moet betalen. Hij moet dan uiteraard wel bewijzen dat hij inderdaad schade had door dat te late herstel.

Goed om te weten. Mogelijk gaat het om een herstelling die wel belangrijk is, maar op zich voor de huurder weinig ‘hinder’ met zich meebrengt. In dat geval kunt u als verhuurder na de herstelling wel degelijk vragen dat uw huurder u de ingehouden huur toch nog betaalt.