Winst op een voormalig bedrijfspand steeds belastbaar?

Nog belastingen betalen of niet?

Waarover gaat het? Vroeger had uw klant een eenmanszaak en hij gebruikte zijn privépand ook deels voor die beroepsactiviteit. Op het beroepsmatig gebruikte deel heeft hij toen ook afgeschreven. Een aantal jaren geleden heeft hij zijn eenmanszaak stopgezet wegens bv. pensionering. Het onroerend goed is sindsdien verhuurd aan een derde. Nu, zoveel jaar later, wil hij het pand verkopen...

Stopzettingsmeerwaarde. Het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde die het beroepsmatig gebruikt deel van het pand had op het moment waarop de eenmanszaak stopgezet werd, is in principe belastbaar als een zgn. stopzettingsmeerwaarde. Op dat stuk moet hij dus 16,50% belasting betalen.

Let op! Door het pand bij de stopzetting van de eenmanszaak te verhuren, was er op dat moment nog geen sprake van een stopzettingsmeerwaarde. Het actief werd immers nog niet ‘gerealiseerd’, lees: verkocht. Nu pas wordt er verkocht.

Uitzondering: duurzaam privégebruik. De winst die behaald wordt bij de verkoop ná de stopzetting wordt niet belast wanneer er sprake is van een zgn. desaffectatie. Het komt er dan op neer dat het pand tussen het moment van de stopzetting en de datum van de verkoop op ‘duurzame wijze uitsluitend voor niet-beroepsdoeleinden gebruikt werd’ (Comm. IB nr. 28/16) . Anders gezegd, het pand moet zijn beroepsmatige bestemming in hoofde van de verkoper verloren hebben.

Let op! Het is niet omdat er enkele jaren verstreken zijn sinds de stopzetting, dat de winst sowieso niet belastbaar is. De fiscus bekijkt deze kwestie immers met argusogen!

Waarmee rekening houden?

Feiten zijn doorslaggevend. Of het pand duurzaam voor niet-beroepsdoeleinden gebruikt is, is steeds een feitenkwestie, waardoor u eigenlijk nooit meteen 100% zekerheid heeft dat de fiscus u niet zal belasten op een stopzettingsmeerwaarde. Vandaar ook dat er behoorlijk wat rechtspraak is over deze kwestie waaruit bepaalde vuistregels afgeleid kunnen worden. Eens kijken...

Aard van het pand. Werd het gebouw deels privé en deels voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan kan er alleen maar sprake zijn van een stopzettingsmeerwaarde op het beroepsmatig gebruikte gedeelte. Is het gebouw door zijn aard zuiver bedrijfsmatig zoals bv. een opslagplaats of een machinehal, dan wordt de winst bij verkoop steeds belast als stopzettingsmeerwaarde tenzij het pand dermate verbouwd werd dat de aard ervan geheel anders is op het moment van de verkoop.

Tijdsverloop. Een echte minimumtermijn tussen het moment van de stopzetting van uw beroepsactiviteit en dat van de verkoop van het pand is nergens bepaald. De rechtspraak heeft al aanvaard dat één jaar volstaat, maar vaak is een langere termijn van minstens drie tot vijf jaar nodig.

Enkel nog privégebruik. Het is aan u om te bewijzen dat het pand niet meer betrokken was in enige beroepsuitoefening. Zo kunt u het pand of het stuk dat vroeger beroepsmatig gebruikt werd, gedurende een aantal jaren zelf bewonen (uw winkel is bv. tot living omgevormd) of verhuren aan een derde of zelfs aan uw eigen vennootschap. Huurinkomsten behoren immers tot uw privévermogen en daardoor gaat ook het pand zelf in principe over naar het privépatrimonium.