HANDELSHUUR - 14.03.2017

De huur pas hernieuwd en dan verkocht

Moet de koper rekening houden met de handelshuur? Dat hangt in de eerste plaats af van het feit of er in het handelshuurcontract al dan niet een zgn. uitzettingsbeding voorzien is (art. 12 HHW) . Is er zo’n beding voorzien, dan kan de koper immers binnen de drie maanden opzeggen als hij hiervoor een goede reden heeft bv. het feit dat hij het pand zelf wil gebruiken. Is er geen uitzettingsbeding voorzien, dan heeft de nieuwe eigenaar niet méér rechten dan de huidige verhuurder.

Ook belangrijk of het contract geregistreerd is? Ook dat is van belang, maar enkel als de huurder nog maar pas in het pand zit. Indien de huurder het pand al zes maanden betrekt, wordt hij immers sowieso gelijkgesteld met een huurder die een geregistreerd contract heeft.

Hoe zit dat na de handelshuurhernieuwing? Dan is de registratie van de hernieuwing wél heel belangrijk. De hernieuwde handelshuurovereenkomst is immers een nieuw contract dat opnieuw geregistreerd moet worden. Die registratie is wel degelijk nodig om de huurhernieuwing te kunnen inroepen tegen de koper van het pand.

Wat bij een stilzwijgende huurhernieuwing? Vraagt de huurder een huurhernieuwing aan en ontvangt hij geen antwoord van de verhuurder binnen de drie maanden, dan mag hij ervan uitgaan dat zijn verhuurder akkoord gaat. In die omstandigheden is het voldoende als de huurhernieuwingsaanvraag geregistreerd werd.

Een clausule in de verkoopakte? Is dat ook voldoende? Daarover moest een rechter zich onlangs uitspreken. In de verkoopakte was opgenomen dat het pand verhuurd was en dat er een huurhernieuwingsaanvraag geweest was. Die hernieuwing was echter nog niet geregistreerd.

Alleen een vermelding is niet voldoende... De rechter oordeelde dat zo’n clausule maar geldig is en een zgn. vaste datum geeft aan de huurhernieuwing indien de hoofdinhoud van de handelshuur vermeld wordt in de akte. Een loutere verwijzing naar het bestaan van de hernieuwing is dus niet voldoende.

Tip. Om u als verkoper in te dekken, moet u de essentiële voorwaarden van de nieuwe handelshuur opnemen in de akte bv. de prijs, de termijn, ...