Een contract over de opzeg met één van de twee huurders

Een koppel dat uiteengaat

Eerst grote liefde, maar het eindigt in ruzie... Een verhuurder sloot een huurcontract met twee huurders, een koppel. In de loop van de huur kregen ze echter ruzie met elkaar. Uiteindelijk wilde één van beide vertrekken. Die éne partner vertrekt uit de huurwoning en vraagt de verhuurder of hij onder het huurcontract uit kan.

Wat dan? Op zich hoeft u als verhuurder niet op zo’n vraag in te gaan. Eén huurder van de twee kan immers geen geldige opzeg geven, dat kunnen ze immers enkel samen doen.

Ze blijven allebei uw huurders! U kunt als verhuurder gerust vragen dat ze beiden tot het einde van de afgesproken termijn blijven instaan voor de betaling van de huur. Is er hoofdelijkheid voorzien in het contract, dan kunt u – ook als één van beide opzegt – die nog aanspreken voor de volledige betaling van de huur. Indien u als verhuurder die extra garantie wilt behouden, dan is dat nog geen rechtsmisbruik, bevestigde de rechter onlangs (vred. Tongeren-Voeren, 21.05.2015) . U heeft nu eenmaal meer garanties dat u de huur ontvangt als u dit bij beide huurders kunt vragen.

Anders als er geen hoofdelijkheid is! Was er geen hoofdelijkheid voorzien in het contract en waren uw huurders niet gehuwd of samenwonend, dan kunt u maar bij elk van beiden de helft van de huur vragen. Dan is het voor u al moeilijker om met die situatie om te gaan. De vertrekkende partner zal immers dikwijls moeilijk doen.

Oplossen met een driepartijencontract. Dat is dan mogelijk een betere oplossing. U kunt een addendum opmaken bij het huurcontract. Daarin komt u overeen dat de vertrekkende huurder niet langer gebonden is. In een dergelijk addendum maakt u afspraken over de betaling van de huur, de huurwaarborg en de eventuele achterstallen. Laat dit dan door beide huurders ondertekenen.

Een contract met één huurder

Dikwijls is dat het enige dat haalbaar is. Komt het ex-koppel niet meer overeen, dan is zo’n driepartijencontract niet altijd haalbaar. Een verhuurder kwam daarom enkel tot een akkoord met degene die wou vertrekken. In dat akkoord was voorzien dat de huurder die vertrok niet langer gebonden zou zijn door het huurcontract.

Is zo’n contract wel geldig? Toen de andere partner dat vernam, was die het daar niet mee eens. Hij meende dat dat contract niet geldig was. Hij had immers niet meegetekend en nochtans had dat contract belangrijke gevolgen voor hem. Doordat de andere huurder niet meer gebonden was, moest hij vanaf dat moment alleen de volledige huur betalen.

Toch is dat geldig, zei Cassatie... De zaak kwam uiteindelijk voor het Hof van Cassatie dat zich daar onlangs over uitsprak. Het oordeelde dat zo’n akkoord tussen u als verhuurder én de huurder die vertrekt toch geldig is. U kunt met hem met name perfect afspreken dat hij niet meer gebonden is door het huurcontract (Cass., 17.02.2017) .

Hoe gaat u daar het best mee om? Vertrekt één van de huurders, dan probeert u het best een driepartijencontract te sluiten om alles echt volledig te regelen. Is dat niet haalbaar, dan kunt u dus wel met één huurder afspreken dat hij niet meer gebonden is door het huurcontract.