Een recht van doorgang bij het appartementsgebouw...

Een recht van doorgang

Bij sommige appartementsgebouwen. Bij het oprichten van meerdere appartementsgebouwen wordt er vaak gewerkt met de techniek van een erfdienstbaarheid van doorgang.

Samen de parking gebruiken. Het kan bv. zijn dat er drie appartementsgebouwen zijn die ieder een parking hebben waarvoor er slechts één inrit is. Eveneens kan het voorkomen dat de eigenaar van een achterliggend pand ingesloten is en een toegangsweg tot zijn gebouw wenst te bekomen.

Een aanpassing van de weg?

Mag de buur dat vragen? Stel, er werd een erfdienstbaarheid van doorgang afgesproken ten voordele van het achterliggende perceel. In de bouwaanvraag is nu voorzien dat de doorgang volledig heraangelegd wordt.

Wat werd er concreet afgesproken? Dat is dan uiteraard belangrijk. Een recht van doorgang is meestal opgenomen in een notariële akte bv. de aankoopakte van het perceel. Hierin kunnen concrete afspraken staan bv. het precieze tracé, het onderhoud, enz. Het probleem is dat de afspraak in de akte dikwijls niet zo duidelijk is.

Mag de buur werken uitvoeren aan de weg? De wet voorziet hiervoor een specifieke regeling (art. 697 BW) . Het perceel dat de erfdienstbaarheid kreeg, heeft enkel het recht om alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en behoud van de erfdienstbaarheid.

Een mooiere weg aanleggen? Aangezien de wet spreekt over werken die nodig zijn, gaat men ervan uit dat eenvoudige verbeteringswerken niet mogelijk zijn zonder de toestemming van de eigenaar. De buur kan dus geen werken uitvoeren enkel om de weg mooier te maken. Is er daarentegen nog geen goed bruikbare weg, dan kan de buur wel vragen om die te mogen aanleggen. Hij mag de weg bovendien ook aanpassen aan de principes van moderne bouwkunde bv. voor het voorzien van afwatering.

Goed om te weten. De buur zal dan in principe zelf moeten instaan voor de kosten, behalve indien de werken nodig zijn door de schuld van de mede-eigenaars bv. door met zware vrachtwagens het wegdek stuk te rijden.

Let op! Of de werken al dan niet noodzakelijk zijn, is een punt waarover uiteraard in veel gevallen discussie is. Blijft er discussie, dan kan de zaak voorgelegd worden aan de vrederechter.

Kan iedere mede-eigenaar protesteren? Neen. Wanneer de doorgang behoort tot de gemene delen van een appartementsgebouw, dan kan enkel de vereniging van mede-eigenaars (VME) beslissen om zo’n vordering in te stellen. Als mede-eigenaar kunt u dus niet zelf zo’n vordering instellen, maar vraagt u aan de syndicus om dit punt te agenderen.

Tip. Leg de vraag dus eerst voor aan de algemene vergadering. Die kan dan met een gewone meerderheid van 50% + 1 beslissen om een dergelijke vordering in te stellen.

Let op! Wanneer de VME echter zelf een recht van doorgang ten laste van een ander perceel geniet, zal zij de beslissing om de doorgang heraan te leggen, enkel met een 3/4 meerderheid kunnen nemen.