VASTGOED - VERBOUWINGEN - 14.03.2017

Enkel beroepsdeel woning leasen aan vennootschap?

Private onroerende leasing

Wat is het ook weer? De terbeschikkingstelling van een gebouw is voor de belastingen een onroerende leasing als er drie voorwaarden vervuld zijn (art. 10, §2 WIB 92) . Ten eerste moet de terbeschikkingstelling gebaseerd zijn op een niet-opzegbare overeenkomst van erfpacht, opstal of een gelijkaardig onroerend recht. Ten tweede moeten de leasevergoedingen het mogelijk maken om de verkoopwaarde van het gebouw (excl. grond) weder samen te stellen en de interesten en andere kosten van de verrichting te dekken. Ten derde moet de leasingnemer aan het einde van de leasetermijn ofwel van rechtswege eigenaar worden van het gebouw ofwel een aankoopoptie hebben.

Is dit dan ook leasing voor Btw? Neen. Een btw-leasing is enkel mogelijk voor een nog op te trekken gebouw of een gebouw dat nieuw is voor de btw. We veronderstellen echter dat u al een tijdje eigenaar bent van het gebouw.

Fiscale behandeling. Privé wordt u enkel belast op het interestgedeelte in de leasevergoedingen, tegen een afzonderlijk tarief van 30% (art. 10, §2 en 19, §1, 2° WIB 92) . Uw vennootschap kan het gebouw afschrijven en de interesten rechtstreeks in kosten boeken.

Slechts een deel van uw woning leasen

Kan dat? Jazeker, dat is geen enkel probleem. Een deel van een gebouw in leasing geven is evenzeer mogelijk als een deel van uw woning verhuren of in vruchtgebruik geven. De Rulingcommissie vindt dit ook oké (ruling nr. 2015.667 van 26.01.2016) .

Is zelfs beter. Wanneer u volle eigenaar bent van een gemengd gebruikt gebouw, is het eigenlijk een beetje raar om het volledig te leasen aan uw vennootschap, aangezien die het woongedeelte direct weer aan u ter beschikking zal stellen. De controleur van uw vennootschap zal dan normaal moeilijk doen over de aftrek van de afschrijvingen en andere kosten voor het privégedeelte en u zal moeten aantonen dat de kosten van het privégedeelte een vergoeding vormen voor uw werk als bedrijfsleider (zgn. bezoldigingstheorie). Wanneer u enkel het beroepsgedeelte leaset, vermijdt u die hele discussie.

Tip. Laat zoals de aanvragers van de vermelde ruling de verdeling tussen het privé- en beroepsgedeelte opnemen in een notariële ‘basisakte’.

Eerst verbouwen of eerst leasen?

Verschil. Wanneer u eerst het beroepsgedeelte verbouwt, stijgt de waarde ervan en moet u dus hogere leasevergoedingen aanrekenen. Een deel ervan is de doorrekening van de btw op de werken, aangezien u die niet kunt recupereren. Verbouwt uw vennootschap, dan betaalt zij lagere leasevergoedingen, maar kan ze de btw op de werken in principe wel volledig recupereren.

Let op! Het btw-tarief is 21%, aangezien de werken geen betrekking hebben op het als privéwoning gebruikte deel van het gebouw.

Wat doet u het best? Zonder twijfel is dat uw vennootschap laten verbouwen. Ten eerste moet u dan niet privé de werken, incl. btw, voorfinancieren. Ten tweede kan uw vennootschap de btw recupereren. Ten derde kan uw vennootschap de werken met een kortere economische levensduur dan de termijn van het leasecontract sneller afschrijven, dus sneller in kosten nemen.