Gesplitste aankoop met een (in)correcte waardering?

De gesplitste aankoop

Even opfrissen. Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders bv. het vruchtgebruik van een kustappartement, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. Als de ouders overlijden, zal het vruchtgebruik uitdoven en aanwassen bij de blote eigendom. De kinderen worden volle eigenaar van het pand zonder € 1 erfrecht te betalen.

Elk zijn deel. Er bestaat een wettelijk vermoeden (art. 9 W.Succ. en art. 2.7.1.0.7. VCF) waarbij verondersteld wordt dat de ouders wel alles voor de kinderen (dus ook de aankoop van de blote eigendom) betaald hebben en er dus in principe erfbelasting betaald moet worden als de ouders overlijden. Gelukkig kan men dit vermoeden weerleggen door te bewijzen dat (1) de kinderen het geld hadden om de blote eigendom te kopen, (2) ze het geld daarvoor gebruikt hebben en (3) de waardering vruchtgebruik-blote eigendom correct is.

Schenking vooraf. Doorgaans schenken de ouders vooraf een geldsom aan de kinderen, zodat ze hun deel kunnen betalen. De voorafgaande schenking moet dan wel geregistreerd worden (lees: u moet schenkbelasting betalen) vóór de notariële aankoopakte of er mag geen verband zijn tussen de schenking en de gesplitste aankoop (fed. beslissing van 18.07.2013 en Vlabel standpunt nr. 15004) .

Marktconform vruchtgebruik?

Marktconform. De waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom wordt berekend aan de hand van de leeftijd van de ouders. Hoe ouder de ouders, hoe duurder de blote eigendom. De opsplitsing van de prijs tussen het vruchtgebruik en de blote eigendom moet dus marktconform zijn. De fiscus wil immers vermijden dat het vruchtgebruik van de ouders artificieel hoog gewaardeerd wordt en de blote eigendom te laag.

Welke tabellen? Vroeger werden vaak de fiscale leeftijdstabellen gebruikt uit het Wetboek Successierechten en de VCF. Maar meer en meer lijken die verouderd en zelfs niet zonder gevaar. Stel vader, weduwnaar van 59 jaar, koopt een kustappartement van € 300.000 gesplitst aan met zijn twee kinderen. Als we de fiscale tabellen (art. 21 W. Succ. en 2.7.3.3.2., 5° VCF) gebruiken, dan moet vader € 132.000 (44%) betalen en de kinderen € 168.000 (56%). Met de burgerlijke omzettabellen moet vader maar € 75.090 (25,03%) betalen, de kinderen maar liefst € 224.910 (74,97%). Bij een voorafgaande schenking zal u dus op een groter bedrag 3% (3,3% in Wallonië) schenkbelasting moeten betalen.

Welke tabellen nemen? De ‘forfaitaire’ fiscale tabellen waren vroeger wellicht realistisch, dus marktconform, maar ons voorbeeld toont dat dit steeds minder het geval is. De burgerlijke omzettingstabellen daarentegen worden elk jaar op 1 juli geactualiseerd, rekening houdend met de nieuwe leeftijdstabellen en gangbare (lage) rentevoet.

Speel op veilig. De forfaitaire tabellen zijn vooral door de heel lage rentestand achterhaald en onderwaarderen de blote eigendom van de kinderen in ons voorbeeld. We raden ze dus veiligheidshalve af. Met de Vlaamse Belastingdienst die overal geld zoekt, speelt u het best op veilig. Het tegenbewijs van art. 9 W.Succ en 2.7.1.0.7. VCF kan maar geleverd worden als er ook een correcte waardering is van het vruchtgebruik en de blote eigendom. Dat is zeker het geval met de heel accurate burgerlijke omzettingstabellen.