Betaalt uw brandverzekering of uw huurder?

Wie staat waarvoor in?

Huurder staat in principe in voor schade. De wet (art. 1731, 1733 en 1735 BW) bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor schade, bv. brandschade, glasbreuk e.d., aan het gehuurde goed.

Tenzij buiten zijn schuld om. Dat is anders als de huurder kan aantonen dat de schade buiten zijn schuld om plaatsvond, bv. omwille van overmacht door een storm, vandalen, ...

Schade door een ingetrapte deur? De rechter oordeelde onlangs dat indien een ingetrapte deur of glasbreuk aangebracht is door een huisgenoot van de huurder, hij ervoor moet instaan. Dat geldt ook als het om een boze ex-partner gaat (vred. Genk, 16.05.2017) .

Goed om te weten. In het algemeen blijft het principe gelden dat wie de schade veroorzaakt heeft, die ook moet vergoeden. Kan de huurder een derde aanwijzen die de schade veroorzaakt heeft, dan kan hij de schade daar recupereren.

Allebei een verzekering nodig?

Is dat verplicht? Neen, momenteel niet. Nochtans is een verzekering zowel voor uw huurder – een huurdersaansprakelijkheidsverzekering – als voor uzelf als eigenaar geen overbodige luxe.

Deed uw huurder dat wel? Voor u als verhuurder blijft het een risico dat uw huurder instaat voor de schade aan uw gebouw, maar geen brandverzekering zou hebben. De kans is dan immers reëel dat hij de schade aan uw gebouw niet zelf kan betalen. In dat geval dreigt u toch zelf te moeten opdraaien voor schade die niet gedekt is door uw eigen brandverzekering. De schade die een doorsnee brandpolis dekt, zoals brand of storm, blijft wel gedekt, ongeacht of uw huurder verzekerd is of niet.

Of een afstand van verhaal. U kunt ook overeenkomen met uw huurder dat u afstand doet van uw recht op verhaal bij schade. De huurder moet dan geen eigen brandverzekering meer nemen.

Let op! U moet dit dan regelen met uw eigen brandverzekering en u zal dan een extra premie moeten betalen. Meestal kost dat 50% extra. Dat is wel goedkoper dan wanneer de huurder een eigen verzekering moet afsluiten.

Wordt zo’n verzekering verplicht?

In Wallonië vanaf 01.09.2018. Het nieuw decreet voorziet een verzekeringsplicht voor de huurder. Behalve indien er andere afspraken gemaakt worden, bv. over een afstand van verhaal, moet de huurder hiervan een bewijs bezorgen vóór hij in het pand trekt én hij moet jaarlijks bewijzen dat hij de premie betaald heeft. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder een afstand van verhaal afsluiten in zijn polis en dit verhalen op de huurder.

In Vlaanderen. Volgens het voorontwerp van decreet (waarschijnlijk vanaf 01.01.2019) zijn zowel de huurder als de verhuurder verplicht om zich te verzekeren. De huurder kan kiezen of hij een eigen verzekering neemt of zijn verhuurder vergoedt voor een ‘afstand van verhaal’.

En in Brussel? Daar is dat niet voorzien. Niets belet u om als verhuurder toch jaarlijks een bewijs te vragen aan de huurder dat hij verzekerd is. Neem dit dan op in het contract.