ONROEREND GOED - WERKEN IN ONROERENDE STAAT - 09.04.2019

Btw aanrekenen op de huur die u niet moet betalen?

Het klassieke Btw-standpunt

De verhuurder ‘betaalt’ u in feite door een lagere huur aan te rekenen

Klassiek voorbeeld. U wilt een pand huren voor uw beroepsactiviteit en de huurprijs bedraagt € 3.000 per maand. Omdat er echter nog wel een aantal veranderingswerken vereist zijn alvorens het geschikt is voor de activiteiten die u er wilt uitoefenen, is de eigenaar-verhuurder bereid om u de eerste 12 maanden een korting van 75% te geven. U betaalt het eerste jaar m.a.w. een huur van slechts € 750 per maand, wat neerkomt op een totale huurprijskorting van € 27.000.

Wat aan het einde van de huur? Dan worden die veranderingswerken door het recht van natrekking automatisch eigendom van de verhuurder. Als huurder kunt u de prijs van uw veranderingswerken dus in principe niet verhalen op de verhuurder, tenzij dat anders en uitdrukkelijk zo overeengekomen zou zijn. Uiteraard gaat een verhuurder u niet én een korting geven op de huur én u nadien ook nog eens vergoeden voor de werken die u heeft laten uitvoeren...

Waarom doet verhuurder de werken niet? Dat zou dan inderdaad minder omslachtig zijn, maar de reden om dat niet te doen ligt uiteraard voor de hand. De verhuurder is in principe immers niet btw-plichtig en kan derhalve de btw die hij zou betalen aan zijn aannemers niet recupereren. U als btw-plichtige huurder daarentegen kunt de btw die u betaalt aan uw aannemers wel recupereren via uw btw-aangifte.

Tip. Sinds begin dit jaar is een verhuur met btw wel mogelijk in bepaalde gevallen en in dat geval is een dergelijke ‘omweg’ uiteraard niet meer nodig.

Wat zegt de Btw? Kortweg, dat u een dienst verricht heeft voor de verhuurder en dat deze laatste u daarvoor betaald heeft in de vorm van een korting op de huur. Het is m.a.w. vergelijkbaar met de situatie waarin u geen korting gekregen zou hebben op de huur, maar de verhuurder u wel een vergoeding betaalt van in ons voorbeeld € 27.000 voor de veranderingswerken die u heeft laten uitvoeren.

Hoe vertaalt zich dat concreet op het vlak van de btw?

De huurder is een ‘commissionair’. Dat is inderdaad het klassieke standpunt van de Btw. Als huurder wordt u in een dergelijk geval m.a.w. geacht te zijn opgetreden in eigen naam, maar voor rekening van de verhuurder. Concreet betekent dit dat u als huurder geacht wordt zelf die werken te hebben uitgevoerd in opdracht van uw verhuurder en dat u dus m.a.w. zelf een dienst verricht heeft die onderworpen is aan de normale regels inzake btw (art. 13, §1 W.Btw) .

Een dienst tegen welke prijs? Er moet dan inderdaad wel iets tegenover gestaan hebben voor uw dienst, maar dat is uiteraard ook duidelijk het geval. De ‘prijs’ die de verhuurder u betaald heeft voor de dienst die u als commissionair verricht heeft, is dan immers gelijk aan de korting die hij gegeven heeft op de huur. Die prijs is dan m.a.w. de maatstaf van heffing.

Te factureren dan als huurder? Ja! Het concrete gevolg was m.a.w. dat de verhuurder alsnog btw moest betalen op de korting van in ons voorbeeld € 27.000, exact evenveel dus als wanneer de verhuurder die werken zelf rechtstreeks had laten uitvoeren. Deze btw op die € 27.000 was dan uiteraard niet aftrekbaar voor de verhuurder.

Verhuurder ‘krijgt’ toch niet onmiddellijk iets in ruil voor die dienst?

Wie is de genieter van die ‘werken’? Daar zat inderdaad het heikele punt. De verhuurder wordt dan wel eigenaar van die werken aan het einde van de huurovereenkomst, maar dat is puur op basis van het zakelijk recht van natrekking. In de realiteit heeft de huurder die werken immers in de eerste plaats voor zichzelf laten uitvoeren, omdat hij daardoor zijn economische activiteit beter kan uitbaten in het pand in kwestie.

Verhuurder ‘krijgt’ niet meteen iets! Dat was ook de conclusie van het Hof van Cassatie. Het gevolg daarvan is, aldus het Hof, dat de huurder niet beschouwd kan worden als een commissionair die een dienst verricht voor de verhuurder. De huurder laat die werken immers in de eerste plaats voor zichzelf uitvoeren.

Het nieuwe Btw-standpunt

De verhuurder ‘betaalt’ niets

Geen ‘prijs’, wel een voordeel. De Btw vertrekt dus van de situatie waarin de verhuurder u geen vergoeding betaalt onder welke vorm ook, dus noch rechtstreeks noch onrechtstreeks onder de vorm van een korting op de huur (circ. 2019/C/22, 13.03.2019) . Ook dan komen die werken die u als huurder heeft laten uitvoeren, aan het einde van de huur ten voordele van de verhuurder, maar het enige verschil is dat de verhuurder er nu helemaal niets voor betaald heeft.

Btw-gevolgen voor de verhuurder? Geen, aldus de Btw. Er is immers geen wederzijdse prestatie tussen huurder en verhuurder. Het ‘voordeel’ dat de verhuurder verkrijgt aan het einde van de rit, valt volledig buiten de btw wegens gebrek aan tegenprestatie (art. 2 W.Btw) .

Btw-gevolgen voor de huurder? Niets speciaals. De btw verschuldigd op het werk van de aannemers is volgens de normale regels aftrekbaar en in de mate dat het gaat om oprichtings-, omvormings- of verbeteringswerken, is de btw daarop onderworpen aan de herzieningstermijn voor bedrijfsmiddelen (art. 48, §2, lid 1 W.Btw) .

Als de verhuurder wel een ‘prijs’ betaalt voor de werken

Korting op de huur is ook een ‘prijs’! Dat is inderdaad van belang. Zodra de verhuurder een vergoeding betaalt, onder welke vorm dan ook, gaat het om een dienst ‘onder bezwarende titel’ en is die dienst dus aan btw onderworpen als er een rechtstreeks verband bestaat tussen de dienst en de vergoeding.

Rechtstreeks verband is duidelijk. Dat is wat de Btw hier kortweg stelt. Als een verhuurder korting geeft aan een huurder in ruil voor werken die hij laat uitvoeren aan het pand van de verhuurder, dan spreekt het voor zich dat er een verband is tussen de wederzijdse prestaties van huurder en verhuurder. Bijgevolg gaat het om een dienst onder bezwarende titel die aan btw onderworpen is.

Wat ‘krijgt’ de verhuurder dan? Kortweg, een voordeel aan het einde van het contract. Het feit dat dit geen onmiddellijk voordeel is, doet volgens de Btw dus geen afbreuk aan het feit dat het wel degelijk gaat om een dienst ten bezwarende titel.

Conclusie. De btw zegt nu niet meer dat het commissionairsprincipe van toepassing is, want dat was weerlegd door het Hof van Cassatie, maar via een omweg is het resultaat uiteraard wel hetzelfde. De huurder verricht nl. een dienst aan de verhuurder door werken te laten uitvoeren in ruil voor een korting op de huur, en daarop is btw verschuldigd.

Waarop btw verschuldigd? Kortweg, op datgene dat de verhuurder ‘betaalt’ of m.a.w. op de huur die hij niet vraagt. In ons voorbeeld is dat dus de korting op de huur van € 27.000.

Voordeel voor de huurder! In eerste instantie blijft de btw die hij verschuldigd is op de werken van de aannemers, volledig recupereerbaar volgens de normale regels. Het verschil is wel dat de huurder desgevallend geen herziening moet doen van de btw in de mate dat de verhuurder bijgedragen heeft aan de werken.

Concreet. De werken kosten in totaal € 50.000 en de huurkorting bedraagt € 27.000. De btw op die € 50.000, nl. € 10.500, is dan volledig aftrekbaar. In het geval dat de btw herzien moet worden, geldt dat slechts voor de btw op € 23.000. De btw op die € 27.000 valt niet onder de herziening, want die heeft de huurder op zijn beurt moeten aanrekenen aan de verhuurder.

Circulaire 2019/C/22 van 13.03.2019 – code TW 06.11.02.