Hoeveel vergoeding voor werken op einde vruchtgebruik?

Vergoeding betalen?

Geen werken uitgevoerd? Dan hoeft u zich op fiscaal vlak niet meteen zorgen te maken. Op het einde van het vruchtgebruik wordt u dan in principe volle eigenaar van de woning, zo u er dan uiteraard blote eigenaar van was.

Werken uitgevoerd? Dan is het een ander verhaal. Op het einde van het vruchtgebruik wordt u dan in principe privé belast op een voordeel alle aard. U heeft zich dan immers verrijkt doordat uw bvba de werken betaald heeft. U kunt dat belastbaar voordeel vermijden door een vergoeding te betalen aan uw bvba.

Te weinig vergoeding? Daar komt de fiscus dan al weleens mee af. Ook een echtpaar heeft dat onlangs mogen ondervinden. Zij waren de blote eigenaars van een oude hoeve en hun bvba had het vruchtgebruik. Tijdens het vruchtgebruik had de bvba het pand volledig gerenoveerd. Ondanks het feit dat het echtpaar op het einde van het vruchtgebruik een vergoeding van € 180.000 betaalde aan hun bvba, vond de fiscus dat niet voldoende. De kostprijs van alle werken bedroeg immers € 374.000 en de fiscus belastte het echtpaar op het verschil van € 194.000. Uiteindelijk heeft de rechter zich over de zaak moeten buigen.

Hoe vergoeding ramen?

Aard van werken is doorslaggevend. Dat is het eerste waar de rechter op wijst. De rechter maakt een onderscheid volgens het soort werk. Niet voor alle werken moet immers een vergoeding betaald worden. De fiscus gaat eigenlijk te kort door de bocht door alle werken als verbouwing te beschouwen, die in principe vergoed moeten worden.

Verbeterings- en onderhoudswerken? Daar moet u niets voor betalen aan uw bvba. Het gaat om werken die uw bvba als vruchtgebruiker mag uitvoeren om het genot te maximaliseren of te behouden. Het gaat bv. om schilderwerken.

Grove herstellingen. Dat zijn werken die de woning in stand moeten houden zoals het vervangen van een versleten dak. De kosten van die werken moeten eigenlijk door de blote eigenaars gedragen worden, maar u kunt wel overeenkomen dat ze ten laste komen van uw bvba als vruchtgebruiker. Is dat zo, dan moet de blote eigenaar daarvoor wel een vergoeding betalen.

Verbouwing en/of vernieuwing? Gaat het daarbij om werken die verwijderd kunnen worden, maar die de blote eigenaar toch wil houden, dan moet hij daarvoor de kosten van het materiaal en de werkuren vergoeden. Kunnen de werken niet zonder schade verwijderd worden, dan moeten noodzakelijke werken vergoed worden tegen de kostprijs, terwijl nuttige werken vergoed moeten worden tegen de meerwaarde. Over luxe-uitgaven is echter geen vergoeding verschuldigd.

Hoe die werken onderscheiden? In de praktijk is dat niet zo eenvoudig, vooral niet om verbeterings- en verbouwingswerken te onderscheiden van elkaar. De rechter heeft daar echter een berekeningsmethode voor uitgewerkt, nl. blijven de werken beperkt tot het bedrag van de inkomsten die het vruchtgebruik opbrengt? De rechter kijkt daarvoor naar de huurwaarde over de duur van het vruchtgebruik. Alleen als de werken dat bedrag overstijgen, is er sprake van verbouwing en/of uitbreiding en moet er een vergoeding betaald worden. Zonder in detail te treden, heeft de rechter het belastbaar voordeel bepaald op € 72.000, dus een pak minder dan de fiscus (Bergen, 01.06.2018) .