Volstaat een compromis om de winst al te belasten?

Tijdstip van compromis is van belang

Algemene regel. Juridisch gezien komt een verkoopovereenkomst tot stand op het moment waarop de partijen het eens zijn over het voorwerp en de prijs (art. 1583 BW) . In principe gaat op dat moment ook de eigendom over.

Hoe zit dat fiscaal? Verkoopt uw klant een gebouw met winst, dan is die zgn. meerwaarde verwezenlijkt en dus in principe belastbaar op het moment waarop hij een ‘zekere en vaststaande schuldvordering’ heeft op de koper.

Getekend compromis volstaat? Ja, want een compromis is een geldige verkoopovereenkomst. De notariële akte is enkel maar een officiële bevestiging van die overeenkomst naar derden toe. Belangrijk daarbij om te weten, is dat de fiscus geen derde is en dus kijkt naar de datum waarop het compromis gesloten is.

Winst van klant dus belastbaar in 2018? Ja! Of dat goed of niet goed uitkomt voor uw klant, hangt dan uiteraard af van de cijfers voor boekjaar 2018 van uw klant.

Tip. Zo uw klant nog vóór 31.12.2018 een herbelegging moest doen in het kader van een gespreid te belasten meerwaarde, dan volstaat het compromis van 15.12.2018 in principe ook, zelfs al wordt de notariële akte pas in 2019 verleden.

Tenzij er eigendomsvoorbehoud is? In het compromis voor de verkoop van een onroerend goed wordt heel vaak bepaald dat de eigendom pas overgaat op het moment dat de prijs betaald wordt, lees: op het moment van de notariële akte.

Winst dan pas in 2019 belastbaar? Ja! Fiscaal gezien zorgt een compromis met eigendomsvoorbehoud tot aan het verlijden van de notariële akte of met een andere opschortende voorwaarde (bv. het bekomen van een blanco bodemattest) dat de belastbaarheid van de winst uitgesteld wordt tot het moment dat de opschortende voorwaarde vervuld is (Comm. IB 92 nr. 42/6) .

Tip. Ook Cassatie (Cass., 21.12.2017) heeft dit principe bevestigd. De winst is pas belastbaar als er een zekere en vaststaande vordering is. Dat is nog niet het geval als er een compromis met eigendomsvoorbehoud is of als de koper enkel een intentieverklaring getekend heeft!

Wat bij aan- en verkoopbelofte?

Wat houdt die wederzijdse belofte in? Een dergelijke wederzijdse belofte wordt gevormd door een belofte van de verkoper om gedurende een bepaalde termijn een eigendom tegen bepaalde voorwaarden te verkopen aan de kandidaat-koper. Die kandidaat-koper maakt van zijn kant de belofte om het pand te kopen.

Is dat al een verkoop? Een wederzijdse aan- en verkoopbelofte geldt als ‘koop’ wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is over de zaak en de prijs (art. 1589 BW) . In principe gaat het dus effectief om een verkoop die maakt dat op het moment van de ondertekening van die belofte de winst voor de verkoper belastbaar is.

Tenzij contractuele afspraken. Inderdaad, vaak wordt er in zo een wederzijdse aan- en verkoopbelofte uitdrukkelijk bepaald dat de verkoop maar tot stand komt op het moment van het verlijden van de notariële akte. Tot aan de ondertekening van de notariële akte is er dus geen sprake van een zekere en vaststaande schuldvordering, lees: er is nog geen winst belastbaar (Gent, 13.11.2018) .