Optioneel btw-stelsel: hoe keuze maken?
Uitoefenen optie
Optioneel btw-stelsel
In principe is de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld van btw. Onder bepaalde voorwaarden kunnen de partijen (zowel de verhuurder als de huurder) evenwel kiezen voor de toepassing van het btw-stelsel (art. 44, §3, 2°, d) W.Btw) . Daartoe is onder meer vereist dat de huurder een btw-plichtige is en het pand uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent. Daarnaast moet het gaan om een nieuw of een fundamenteel vernieuwd gebouw. Voor magazijnen en opslagplaatsen geldt op die laatste regel wel een uitzondering.
Hoe optie uitoefenen?
De btw-optie moet gezamenlijk door de verhuurder en huurder uitgeoefend worden. U heeft daarbij de keuze tussen een afzonderlijke verklaring of een specifiek op te nemen clausule in het huurcontract (nieuw art. 7quater van KB nr. 10, zoals ingevoegd door KB 07.11.2019, BS 25.11.2019) . Een kennisgeving van een afschrift van die verklaring of van het huurcontract aan de Btw is niet vereist.
Afzonderlijke verklaring
Die verklaring moet minimaal volgende vermeldingen bevatten: (i) naam, adres en btw-nummer van verhuurder en huurder; (ii) identificatie van het gebouw of het gedeelte van het gebouw, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein: hiermee worden het adres en de kadastrale gegevens bedoeld; (iii) de wilsverklaring om de verhuur met btw te belasten; (iv) de datum waarop de optie uitwerking heeft.
Die datum is dan de datum waarop het huurcontract ingaat. De optie is immers definitief en onherroepelijk: zij geldt voor de gehele duur van het huurcontract. Het is aangewezen om dit ook expliciet te vermelden. Deze verklaring moet door de verhuurder en huurder ondertekend worden uiterlijk op het tijdstip van uitwerking van de huurovereenkomst.
Bovengenoemde vermeldingen hoeven niet noodzakelijk het voorwerp uit te maken van een afzonderlijke verklaring, zij mogen ook opgenomen worden in de huurovereenkomst zelf.
Aandachtspunten
Stilzwijgende verlenging
Bij een stilzwijgende verlenging van een huurovereenkomst met toepassing van de btw-optie moet er geen aanvullende optieverklaring opgesteld worden door de partijen.
Overgangsregeling
Voor lopende huurovereenkomsten waarbij er sinds 1 januari 2019 de intentie was om te opteren voor de toepassing van de btw, heeft u tijd tot eind februari 2020 om hetzij een afzonderlijke verklaring hetzij een addendum bij het huurcontract te voegen waarin bovengenoemde vermeldingen opgenomen worden.
Bijkomende kosten
Is de huurprijs aan btw onderworpen, dan is dat in principe ook zo voor alle bijkomende kosten en lasten die aan de huurder doorgerekend worden (bv. gemeenschappelijke kosten van nutsvoorzieningen, onroerende voorheffing, verzekeringen, enz.). Neem dat ook zo op in de verklaring.
- Bij de verhuur van een nieuw gebouw kunt u sinds 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden kiezen voor de toepassing van het optioneel btw-stelsel. Een recent KB bepaalt dat u die optie kunt uitoefenen via een afzonderlijke verklaring die door de partijen uiterlijk op het tijdstip van de uitwerking van de huurovereenkomst ondertekend moet worden of via een specifieke clausule in het huurcontract.
- Voor lopende huurovereenkomsten waarbij er sinds 1 januari de intentie was te opteren voor het optioneel btw-stelsel, heeft u tot eind februari de tijd om een afzonderlijke verklaring of een addendum op te stellen.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.