ONROEREND GOED - WERKEN IN ONROERENDE STAAT - 10.11.2020

Btw betalen op het werk dat u zelf doet?

Het principe van de zgn. gelijkgestelde dienst

Waarover gaat het precies?

U verhuurt panden zonder btw. Dat is gewoon de algemene regel. Onroerende verhuur is in principe vrijgesteld van btw en dus rekent u geen btw aan op uw maandelijkse huurgelden, dient u geen periodieke btw-aangiftes in en heeft u ook geen recht op aftrek van btw.

U bent wel btw-plichtig, maar vrijgesteld. Zelf beschouwt u zich allicht niet als een btw-plichtige, maar voor de Btw ligt dat net iets anders. Op btw-vlak betekent dat nl. dat u een vrijgestelde btw-plichtige bent (art. 44 W.Btw) . U bent dan m.a.w. wel degelijk een btw-plichtige, maar u bent vrijgesteld van btw-formaliteiten.

Btw-gevolg als u zelf werken uitvoert? Ja, toch wel. Voor de Btw maakt het nl. geen verschil of u die werken aan uw huurpanden nu zelf doet dan wel laat doen door een aannemer. In beide gevallen is er evenveel btw verschuldigd. Btw-technisch gezien zijn de werken in onroerende staat die u voor uw eigen huurpanden verricht dan m.a.w. gelijkgesteld met werken die u door een aannemer laat uitvoeren en bijgevolg is daarop ook btw verschuldigd.

Let op!  De oorzaak ligt dus in het feit dat u een pand verhuurt zonder btw en dat u daardoor een vrijgestelde btw-plichtige bent. Doet u diezelfde werken aan uw eigen woning, dan speelt dat principe van de gelijkgestelde dienst dus niet.

Voor welke werken geldt die gelijkstelling dan precies?

Alleen voor werken in onroerende staat. Het moet dus gaan om materiële werken, zoals het leggen van een nieuwe vloer, het installeren van nieuw sanitair, enz.

Let op!  Het maakt hierbij niet uit of die werken al dan niet tot uw vak behoren, noch of u eventueel een beroep gedaan heeft op personeel of niet.

Tip. Intellectuele prestaties blijven dus buiten beschouwing. Een architect die de plannen ontwerpt voor zijn nieuwe kantoor, moet hierop dus geen btw betalen (circ. 2019/C/19, 01.03.2019, nr. 12) .

Uitzonderingen! Er is geen gelijkgestelde dienst en dus geen btw te betalen op het eigen werk als het gaat om herstellings-, onderhouds- en reinigingswerken. Bedoeld zijn dan de werkzaamheden die noodzakelijk zijn om het gebouw in kwestie te kunnen blijven gebruiken en verhuren, zonder dat dit werk de waarde van het pand verhoogt. Een lekkende kraan vervangen is dus op zich geen probleem, godzijdank...

Voor wie geldt dit precies en hoe dit concreet toepassen?

Voor welke btw-plichtigen geldt die mogelijke gelijkstelling?

Voor iedereen zonder recht op aftrek? Daar komt dat inderdaad op neer. De mogelijke gelijkstelling speelt inderdaad alleen voor wie geen volledig recht op aftrek heeft, maar dus wel degelijk een btw-plichtige is voor de Btw. Voor particulieren die ook geen recht op aftrek hebben en die bij hen thuis bepaalde werken uitvoeren, speelt dit dus niet.

Als verhuurder van panden? Ja, dan wel dus. U bent dan immers een vrijgestelde btw-plichtige. Dat verhuren is op zich immers een economische activiteit, alleen zit daarop geen btw en bijgevolg heeft u ook geen recht op aftrek, maar het maakt van u wel een vrijgestelde btw-plichtige.

Op welk bedrag moet er dan btw gerekend worden?

Op de normale waarde. Dat is kortweg het bedrag dat u normaal gezien zou moeten betalen indien het werk uitgevoerd zou worden door een derde (art. 32 W.Btw) .

Tegen welk btw-tarief? Dat is ook het tarief dat van toepassing geweest zou zijn als de werken door een aannemer uitgevoerd geweest zouden zijn. Gaat het om werken aan een privéwoning van minstens 10 jaar oud, dan kan het verlaagde btw-tarief van 6% toegepast worden.

Is die btw dan aftrekbaar? De btw die verschuldigd is, is op zich niet aftrekbaar natuurlijk. Wel is de btw betaald op de aankoop van materialen (21%) die bij de uitvoering van die werken gebruikt worden, aftrekbaar (circ. 2019/C/19, 01.03.2019, nr. 105) .

Formaliteiten te vervullen?

Factuur maken aan uzelf? Ja, in zekere zin wel. Zodra er sprake is van een gelijkgestelde dienst, moet er nl. een ‘stuk’ opgemaakt worden waarop de verschuldigde btw in rekening gebracht wordt (art. 3, lid 1, KB nr. 1 Btw) . Dat stuk is dan in feite een factuur aan zichzelf die de belastbare dienst vaststelt en die derhalve ook de noodzakelijke vermeldingen moet bevatten zoals een factuur, zij het uiteraard aangepast aan de situatie zelf. Het btw-nummer van de klant kan immers niet vermeld worden (art. 5, §2 KB nr. 1 Btw) .

Bijzondere btw-aangifte indienen! Verhuurt u panden met vrijstelling van btw, dan bent u een vrijgestelde btw-plichtige (art. 44 W.Btw) . U dient dan in principe geen periodieke btw-aangiften in. Daarom moet u voor die gelegenheid een bijzondere btw-aangifte indienen.

Concreet. In die bijzondere btw-aangifte vermeldt u dan in rooster 76 de maatstaf van heffing van de uitgevoerde werken of m.a.w. die normale waarde. In rooster 80 zet u dan de verschuldigde btw over de maatstaf opgenomen in rooster 76.

En de btw op de materialen? In rooster 78 zet u het aankoopbedrag exclusief btw van de gebruikte materialen en in rooster 82 het aftrekbare btw-bedrag van de gebruikte materialen. In rooster 83/84 ten slotte zet u het verschil tussen rooster 80 en rooster 82.