Uw volgende stap

Vrijwaringsbeding doorverkoop aan beroepsverkoper

[Model]

Wat als uw collega-beroepsverkoper niet tijdig verkoopt?

Verlaagd tarief voor beroepsverkopers

Speciale tarieven als beroepsverkoper. Een beroepsverkoper betaalt bij de aankoop van een onroerend goed niet het normale tarief van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel en Wallonië), maar een lager tarief: 4% in Vlaanderen, 8% in Brussel en 5% in Wallonië. U moet hiervoor wel een ‘beroepsverklaring’ ondertekenen en een bankwaarborg stellen.

Bij welke dienst? Daarvoor moet u kijken naar de ligging van het onroerend goed. Ligt dit in het Vlaams gewest, dan is de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) bevoegd. Ligt dit in Brussel of Wallonië, dan is de FOD Financiën bevoegd.

Tip. U kunt bij deze diensten de nodige formulieren en modeldocumenten opvragen.

Tijdig doorverkopen! Opdat u het verlaagd tarief behoudt, moet u het betrokken onroerend goed tijdig doorverkopen. In Vlaanderen heeft u hiervoor tijd tot uiterlijk 31.12 van het achtste jaar dat volgt op de aankoop. In Brussel en Wallonië heeft u meer tijd, namelijk tot en met 31.12 van het tiende jaar dat volgt op de aankoop. Deze termijn begint in de drie gewesten te lopen vanaf de ondertekening van de authentieke akte.

Verkoop aan andere beroepsverkoper

Geldt niet als tijdige doorverkoop! De doorverkoop aan een andere beroepsverkoper B, waarbij eveneens het verlaagde tarief toegepast wordt, geldt niet als een tijdige doorverkoop in hoofde van beroepsverkoper A. De initiële termijn van acht of tien jaar blijft dan verder lopen voor A.

B verkoopt niet tijdig door? Dan zal beroepsverkoper A hiervoor opdraaien, aldus de rechter (rb. Brussel, 27.02.2020) . In deze zaak had A op 03.10.2006 een onroerend goed aangekocht tegen het verlaagde tarief en vervolgens op 07.05.2007 doorverkocht aan beroepsverkoper B. B liet het echter na om het onroerend goed tijdig, lees: vóór 01.01.2017, door te verkopen.

Hoeveel moet A bijbetalen? Dat verschilt per gewest. In Vlaanderen zal A aanvullende rechten, zijnde de overige 6% (10% - 4%) moeten betalen, alsook een belastingverhoging van 20% op die 6%. In Brussel en Wallonië zal hij echter de ‘volle pot’ moeten betalen, dus registratierechten ten belope van 12,5%. De initieel betaalde rechten van 8% (Brussel) of 5% (Wallonië) worden hierbij niet in mindering gebracht. Een kostelijke zaak dus.

Kan A deze ‘boete’ vermijden? Toch wel, maar dan zal hij zelf tijdig het initiatief moeten nemen. Merkt hij dat B het onroerend goed niet tijdig doorverkoopt, dan kan hij spontaan de aanvullende rechten van 6% (Vlaanderen), 4,5% (Brussel) of 7,5% (Wallonië) betalen.

Voorkom problemen met een vrijwaringsbeding! A kan deze problemen vermijden door enkel te verkopen aan B onder de verplichting om het onroerend goed tijdig door te verkopen. Dit kan vrij eenvoudig via bijgevoegde clausule.

Tip. U voorziet deze clausule het best zowel in het compromis als in de notariële akte.

Let op!  De fiscus zal wel nog altijd bij u komen voor de (bij)betaling. Vraag dus eventueel een bankgarantie of een andere waarborg aan uw collega, zodat u deze kosten gemakkelijk kunt verhalen.

Download de clausule op http://tipsenadvies-vastgoed.be/download  – code VG 25.05.02.