Betaalt buur een vergoeding als hij naast uw muur bouwt?

Overname gemeenschappelijke muur

Buur bouwt tegen scheidingsmuur. Stel, u bent eigenaar van een woning waarbij de scheidingsmuren langs weerszijden over de perceelgrens gebouwd zijn. In dat geval zal uw buurman meestal zijn woning aanbouwen tegen deze muur en geen afzonderlijke muur ernaast bouwen.

Vergoeding voor ‘muurovername’. Wanneer uw buur rechtstreeks bouwt tegen de bestaande scheidingsmuur van uw woning, moet hij hiervoor een vergoeding betalen, omdat hij de muur hierdoor ‘gemeenschappelijk’ maakt. Hij moet dan de helft vergoeden van de waarde van de muur, ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen gemaakt heeft. Daarnaast hoort hij ook de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is (als de muur of scheiding op de grond van een van beide eigenaars staat), te vergoeden.

Let op!  Uw buur is niet verplicht om de bestaande scheidingsmuur, die tot over de perceelgrens gebouwd werd, over te nemen. Uw buurman kan beslissen om een vrijstaande, zelfdragende muur te bouwen naast uw bestaande scheidingsmuur. In dat geval is uw buurman u in principe geen vergoeding verschuldigd, aangezien hij geen gebruik maakt van uw bestaande scheidingsmuur. Uw buurman heeft het recht om de bestaande scheidingsmuur gemeen te maken, maar geen plicht.

Een afzonderlijke muur, wat dan?

Uw buur bouwt er vlak naast? Er doet zich in de praktijk discussie voor wanneer de buurman een afzonderlijke muur bouwt, maar hij deze muur vasthecht aan uw bestaande scheidingsmuur of het geen volwaardige muur uitmaakt.

Is er dan ook een vergoeding nodig? Volgens vaste rechtspraak kunt u uw buur dwingen om de scheidingsmuur over te nemen wanneer er bij de oprichting van zijn gebouw gebruikgemaakt wordt van de bestaande scheidingsmuur. De rechtspraak spreekt over ‘een bezitsaanmatiging’. Dat is het geval indien de bestaande muur gebruikt wordt en daarbij de impliciete, doch ondubbelzinnige, wil afgeleid kan worden om de muur gemeen te maken. Dit is steeds een feitenkwestie waarover de rechter zal oordelen.

Concreet. Dit is het geval als er een verbinding is tussen de bestaande scheidingsmuur en de nieuw opgerichte buitenmuur van de buur of wanneer uw buur gebruikgemaakt heeft van de bestaande scheidingsmuur als steun.

Wanneer niet? Er is geen verplichting tot overname wanneer de nieuwe constructie niet ingewerkt is in de bestaande muur of eraan verankerd is, maar er bijvoorbeeld enkel tussen beide muren isolatie geplaatst werd. Ook al heeft de buur dan voordeel bij de muur, hij hoeft er niet voor te betalen.

Recentelijk nog eens bevestigd! De situatie was als volgt: buur A plaatste bij de oprichting van zijn woning 15 cm dikke betonblokken naast de bestaande scheidingsmuur van buur B. Een deskundige stelde vast dat er geen verankering was van de constructie van buur A, maar wel dat de muur bestaande uit betonblokken als alleenstaande muur niet zou voldoen aan de wettelijke vereisten inzake geluids- en warmteisolatie. Doordat de muur staat naast de bestaande scheidingsmuur van buur B, volstaat dit wel. De rechter oordeelde nochtans dat, omdat er geen verankering was, buur A geen vergoeding moest betalen (Luik, 18.11.2020) .