VERKOOP VENNOOTSCHAP - 15.12.2021

Hoe haalt u een onroerend goed uit een vennootschap die u wilt verkopen?

Gebouw uit vennootschap halen

Waarom?

Wie van plan is om een vennootschap te kopen, is vaak niet geïnteresseerd in het onroerend goed in die vennootschap. Dat is zeker zo als het om uw woning of tweede verblijf gaat, maar ook een bedrijfsgebouw zien de potentiële kopers soms liever niet in de vennootschap. Vaak willen ze huren, of willen ze de activiteiten van de vennootschap voortzetten in een ander gebouw, of ten minste de mogelijkheid behouden om dat later te doen.

Hoe?

Er zijn eigenlijk niet zo veel manieren om onroerende goederen uit een vennootschap te halen. Zijn ze volle eigendom van de vennootschap, dan moet uw vennootschap ze verkopen, of moeten ze naar een andere vennootschap afgesplitst worden. Heeft uw vennootschap enkel het vruchtgebruik van gebouw, of een ander tijdelijk zakelijk recht, dan kan dit vervroegd beëindigd worden. Eventueel kan het gebouw ook als dividend of als kapitaalvermindering in natura uitgekeerd worden, maar daarover hebben we het in een volgende bijdrage.

Verkoop

Vennootschap: juridisch en fiscaal

De verkoop is een bevoegdheid van u en de eventuele andere bestuurders. Koopt u het gebouw zelf of met een andere vennootschap van u, dan heeft u een rechtstreeks of onrechtstreeks belang van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met het belang van de vennootschap en moet u dus de procedure voor tegenstrijdigheid van belangen toepassen.

De meerwaarde op de verkoop is voor de vennootschap belastbaar tegen het normale tarief van 25% of het verlaagde tarief van 20%. De belasting kan gespreid worden als de verkoopprijs herbelegd wordt in een afschrijfbare investering, in de praktijk normaal gezien een ander gebouw. Mogelijk hebben de potentiële kopers van uw vennootschap plannen voor zo’n herbelegging. Is dat niet het geval, dan zijn ze normaal gezien ook niet geïnteresseerd in de liquide middelen die uw vennootschap binnenkrijgt door de verkoop, en zal u dus die middelen in plaats van een gebouw nog uit uw vennootschap moeten halen.

Juridische en fiscale aspecten voor u privé

Als een derde het gebouw koopt, zijn er geen gevolgen voor u privé. Koopt u het gebouw zelf of met een andere vennootschap, dan gelden dezelfde regels als wanneer u een gebouw van een derde koopt. U of uw vennootschap betaalt dus registratierechten op de aankoop, in principe het algemeen kooprecht. In geval van een privéaankoop komt u eventueel in aanmerking voor een lager tarief of voor een gedeeltelijke vrijstelling (abattement).

Na de aankoop van het pand, privé of met een andere vennootschap, kunt u het eventueel verhuren aan de vennootschap die u verkocht heeft. Bent u privé eigenaar, dan is de nettohuur belastbaar als onroerend inkomen. De nettohuur is de ontvangen huur min een kostenforfait van 40%, of als dat lager is, 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen. Aangezien u na de verkoop van uw vennootschap er normaal gezien ook geen bedrijfsleider meer van bent, moet eventueel ‘overdreven’ huur niet meer in loon geherkwalificeerd worden. De aankoopprijs van het gebouw en de werkelijke kosten kunt u niet fiscaal in aftrek nemen. Heeft u het gebouw gekocht met een andere vennootschap, dan moet bij haar ook de nettohuur belast worden, maar die nettohuur bestaat dan uit de huur min werkelijke in plaats van forfaitaire kosten, in de eerste plaats de afschrijvingen. Die afschrijvingen berekent u op de prijs waartegen uw vennootschap het gebouw gekocht heeft, ongeacht wat de boekwaarde van het gebouw was in uw werkvennootschap, dus ongeacht hoeveel die vennootschap al had afgeschreven.

Partiële splitsing

Vennootschap: juridisch en fiscaal

U kunt een gebouw ook uit uw vennootschap halen door die vennootschap partieel te splitsen. Het gebouw en eventueel andere afgesplitste bestanddelen komen terecht in een andere, bestaande of nieuwe vennootschap waarvan u en de andere aandeelhouders van de partieel gesplitste vennootschap aandelen krijgen. Uw werkvennootschap blijft bestaan en kunt u verkopen zonder het gebouw.

Een partiële splitsing is in principe vrijgesteld van vennootschapsbelasting, wat betekent dat de meerwaarden op de afgesplitste bestanddelen, dus de onroerende goederen, die naar aanleiding van de splitsing vastgesteld worden, niet belast worden. De vrijstelling wordt wel maar toegestaan als de splitsing geen fraude of belastingontwijking als hoofddoel of een van de hoofddoelen heeft. Fraude of belastingontwijking wordt vermoed een hoofddoel te zijn als de partiële splitsing niet plaatsvindt op grond van zakelijke overwegingen (art. 183bis WIB 92) . Is de splitsing niet vrijgesteld, dan wordt ze beschouwd als een vereffening. De partieel gesplitste vennootschap moet dan belasting betalen op de ‘vastgestelde’ meerwaarden op haar activa en in principe roerende voorheffing inhouden op de liquidatiebonus.

Wilt u er zeker van zijn dat de fiscus de vrijstelling niet zal weigeren, dan vraagt u het best een ruling. U moet in de rulingaanvraag duidelijk maken welke zakelijke argumenten u heeft voor de afsplitsing. Het feit dat potentiële kopers normaal gezien niet geïnteresseerd zullen zijn in het gebouw, en dus de aanwezigheid van het gebouw in de vennootschap de voortzetting van de onderneming kan hypothekeren, is alvast één argument.

Juridische en fiscale aspecten voor u privé

Na de partiële splitsing zit het gebouw in een andere vennootschap van u. Deze vennootschap, die we voor de duidelijkheid de ‘immovennootschap’ noemen, kan het gebouw verhuren aan uw verkochte vennootschap of een andere onderneming, ze kan het eventueel gebruiken voor een eigen activiteit, ze kan het verhuren of gratis ter beschikking stellen aan u privé, of ze kan het verkopen. Houd er wel rekening mee dat het gebouw bij haar geboekt wordt voor de boekwaarde die het nog had bij de overgelaten vennootschap. Was het gebouw in de werkvennootschap al volledig afgeschreven, dan kan de immovennootschap het dus niet meer afschrijven.

Verkoopt u de aandelen van de immovennootschap, dan is de kans vrij groot dat de fiscus moeilijk zal doen. Hij zal waarschijnlijk van mening zijn dat de verkoop geen normale verrichting van het beheer van een privévermogen is, en de meerwaarde willen belasten tegen 33% als divers inkomen. Het is ook mogelijk dat de controleur van de vennootschapsbelasting de vrijstelling van de partiële splitsing zal weigeren omdat hij van mening is dat de splitsing (deels) gemotiveerd is door belastingontwijking. Wanneer u een ruling aanvraagt over een splitsing, zal de Rulingcommissie u sowieso vragen of u van plan bent om de aandelen van de bij de splitsing betrokken vennootschap over te dragen, en onderzoeken of dit de vrijstelling niet in gedrang brengt.

Vruchtgebruik beëindigen

Mogelijk is uw vennootschap niet de volle eigenaar van het gebouw, maar slechts vruchtgebruiker, en bent u blote eigenaar. Het gebouw verdwijnt dan sowieso uit uw vennootschap wanneer het vruchtgebruik afloopt. Eventueel kunt u zelfs de aandelen van uw vennootschap verkopen terwijl het vruchtgebruik nog loopt.

U wordt aan het einde van de vruchtgebruiktermijn volle eigenaar zonder dat u uw vennootschap een vergoeding moet betalen, en zonder registratierechten. Beëindigt u het vruchtgebruik voortijdig, dan moet u uw vennootschap wel nog vergoeden voor de waarde die het vruchtgebruik op dat moment nog heeft. Registratierechten zijn in principe ook dan niet verschuldigd.