Vastgoed en de gespreide taxatie van meerwaarden: aandachtspunten

Meerwaarde op onroerend goed

Vrijwillige of gedwongen meerwaarden

Gespreide taxatie is zowel mogelijk voor vrijwillige als voor gedwongen gerealiseerde meerwaarden. Een vrijwillige meerwaarde is een meerwaarde verwezenlijkt bij een verkoop, inbreng of ruil. Een gedwongen meerwaarde wordt gerealiseerd naar aanleiding van een schadegeval, een onteigening, een opeising in eigendom of een andere gelijkaardige gebeurtenis (art. 47, lid 1, 1° WIB 92) .

Voor vrijwillige meerwaarden is de gespreide taxatie maar mogelijk als het verkochte goed voor de vervreemding al meer dan vijf jaar de aard van vast actief had. Die termijn wordt van dag tot dag beoordeeld. Als een pand bv. gekocht werd op 20.10.2017, is de gespreide taxatie maar mogelijk als de verkoop ten vroegste op 21.10.2022 plaatsvindt. Voor gedwongen meerwaarden geldt die voorwaarde niet.

Meerwaarde op een terrein

Het vervreemde actief moet niet afschrijfbaar zijn. De meerwaarde op een terrein kan dus gespreid belast worden. Bij de verkoop van een gebouw met grond moet het deel van de meerwaarde dat op de grond slaat, niet uit het gespreid te belasten bedrag gehaald worden. Logischerwijze moet het deel van de verkoopprijs of de schadevergoeding dat betrekking heeft op het grondgedeelte dan ook mee herbelegd worden (Cass., 19.09.2014) .

Verbouwingswerken?

Wanneer in een gebouw werken uitgevoerd zijn in de vijf jaar vóór de datum van de verkoop of andere vrijwillige vervreemding, is volgens de Rulingdienst en de rechtspraak de gespreide taxatie niet mogelijk voor het deel van de meerwaarde dat op die werken betrekking heeft (voorafg. besl. nr. 2014.144, 08.04.2014; Brussel, 19.05.2022) . Er moet dus een proratering van de meerwaarde gebeuren. Die kan gebaseerd worden op de verhouding tussen de aanschaffingswaarde van het gebouw en de werken, of de verhouding tussen de boekwaarde van beide, of, zoals de Rulingdienst aanvaard heeft, de verhouding tussen de marktwaarde van het gebouw vóór de werken en die waarde erna.

Merk op dat in deze situatie ook enkel het deel van de verkoopprijs moet herbelegd worden dat slaat op het gebouw zelf en de eventuele werken van meer dan vijf jaar oud (randnr. 36-37 van ruling nr. 2014.144) , verdeeld volgens dezelfde verhouding als gebruikt wordt om de meerwaarde te verdelen.

Gebouw als herbelegging

Binnen welke termijn herbeleggen?

De herbeleggingstermijn bedraagt normaal gezien drie jaar. Hij begint voor vrijwillige meerwaarden op de eerste dag van het boekjaar waarin de meerwaarden verwezenlijkt zijn, en voor gedwongen meerwaarden aan het einde van het boekjaar waarin de schadeloosstelling ontvangen is (art. 47, §3 WIB 92) . Gaat het om een vrijwillige meerwaarde en wordt er herbelegd in een gebouw, dan is de herbeleggingstermijn vijf jaar. Bovendien kan die termijn indien gewenst, al ingaan op de eerste dag van het voorlaatste boekjaar vóór het boekjaar waarin de meerwaarde verwezenlijkt wordt (art. 47, §4 WIB 92) , wat het een onderneming mogelijk maakt om al te beginnen aan de bouw van een nieuw pand dat als herbelegging zal dienen voor het oude verkocht is.

Terrein als herbelegging?

De verkoopprijs of schadevergoeding moet herbelegd worden in afschrijfbare immateriële of materiële vaste activa (art. 47, §2 WIB 92) . Een terrein komt dus niet in aanmerking als herbelegging. Die voorwaarde sluit niet enkel een volledig onbebouwd terrein uit als herbelegging, maar ook het grondgedeelte in de aankoopprijs van een gebouw.

Een woning als herbelegging?

Op zich is er geen bezwaar tegen dat een woning als herbelegging gekozen wordt. Herbeleggingen moeten echter wel activa zijn die in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid gebruikt worden (art. 47, §2 WIB 92) . Het Gentse hof van beroep oordeelde onlangs, o.i. ten onrechte, dat een pand dat door de bedrijfsleider gehuurd werd tegen een huurprijs gelijk aan het voordeel van alle aard, niet voor de beroepswerkzaamheid gebruikt werd en dus geen geldige herbelegging was, aangezien de vennootschap niet aangetoond had dat de afschrijvingen en andere kosten van het pand gemaakt waren om belastbare inkomsten voor de vennootschap te verkrijgen of te behouden (Gent, 14.06.2022) .

Herbelegging in vruchtgebruik, opstal, erfpacht of leasing?

Tijdelijke zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) zijn afschrijfbare materiële vaste activa. De wet vereist niet dat er in volle eigendom herbelegd wordt. Ook een pand in leasing is een afschrijfbaar materieel vast actief. De blote eigendom van een pand is dan weer geen geldige herbelegging, want die is niet afschrijfbaar. Zowel door de rechtspraak als door de Rulingcommissie werd aanvaard dat een herbelegging in een tijdelijk zakelijk recht op een gebouw of een gebouw in leasing beschouwd moet worden als een herbelegging in een gebouw, zodat de herbeleggingstermijn van vijf jaar toepasselijk is (ruling nr. 2013.051, 21.05.2013 en nr. 2013.171, 04.06.2013; rb. Brugge, 21.03.2011) .

Herbelegging via inbreng, fusie of splitsing?

De wet vereist niet dat de herbelegging aangekocht wordt. Een gebouw dat verworven wordt via een inbreng, kan dus ook een geldige herbelegging zijn. Hetzelfde geldt voor een verwerving via een belastingvrije fusie of splitsing (Gent, 25.06.2013) . Koopt een vennootschap alle aandelen van een andere vennootschap, dan vormen die aandelen zelf uiteraard geen geldige herbelegging, aangezien het financiële vaste activa zijn, geen afschrijfbare materiële of immateriële activa. Wanneer echter na de verwerving van de aandelen de 100%-dochter opgeslorpt wordt via een geruisloze fusie, kunnen haar activa eventueel wel dienen als herbelegging voor de gespreide taxatie van een meerwaarde die door de opslorpende vennootschap gerealiseerd werd.

Hoe gespreide taxatie aanvragen?

Om een meerwaarde gespreid te laten belasten, moet een speciaal formulier, nr. 276K, bij de aangifte in de vennootschapsbelasting gevoegd worden, niet enkel voor het jaar waarin de meerwaarde gerealiseerd is, maar voor elk volgend jaar, tot de herbelegging volledig afgeschreven is of uit de vennootschap verdwenen is. Het formulier is essentieel, wordt er vergeten om het bij de aangifte te voegen, dan kan de fiscus de gespreide taxatie weigeren (Gent, 22.12.1998; Bergen, 22.11.2002; Gent, 20.11.2007; Antwerpen, 16.11.2010 en 28.03.2017) . Het kan gedownload worden van de website van de FOD Financiën ( https://financien.belgium.be/nl/experten_partners/economische-beroepen/pb-formulieren ).

Het is ook in dat formulier dat u de keuze voor de vijfjarige herbeleggingstermijn moet melden. Meer bepaald moet u daarvoor in vak III een investeringsverbintenis aangaan, uiterlijk in het derde en dus laatste jaar van de gewone herbeleggingstermijn.