Gerenoveerd gebouw met btw verkopen? Rechter vs. fiscus

Voorwaarden fiscus vernieuwbouw

Even schetsen. Een gebouw kan enkel met toepassing van btw verkocht worden tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming (art. 8 en 44, §3 W.Btw) . Een bouwpromotor moet dan zelfs verplicht met toepassing van btw verkopen. Dat geldt ook voor verbouwde oude gebouwen die gekwalificeerd worden als vernieuwbouw.

Twee mogelijke criteria. De fiscus hanteert twee criteria op basis waarvan een verbouwd oud gebouw beschouwd kan worden als een nieuw gebouw voor btw-doeleinden. Het betreft enerzijds een kwalitatief criterium en anderzijds een kwantitatief criterium.

Kwalitatief criterium: ingrijpende wijziging. Een verbouwd oud gebouw wordt een nieuw gebouw als de uitgevoerde werken tot gevolg gehad hebben dat het gebouw een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van zijn structuur ondergaan heeft (draagmuren, vloeren, traphallen, liftkoker, ...). Daarvan is sprake wanneer de aard, de structuur en, in het voorkomende geval, de bestemming van het gebouw gewijzigd zijn. Bv. de verbouwing van een oud herenhuis tot een modern flatgebouw (aanschrijving nr. 16, 28.06.1973, nr. 10, 3°) , de verbouwing van een schuur tot woonhuis, de verbouwing van een fabriekspand of kloostergebouw tot loften, enz.

Tip.  De kostprijs van de werken speelt daarbij geen enkele rol.

Kwantitatief criterium: 60%-regel. Behalve het bovengenoemde kwalitatief criterium, aanvaardt de Btw dat er ook sprake is van een nieuw gebouw als de kostprijs van de verbouwingswerken (ex. btw) minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten, op het moment van de voltooiing van de werken.

Let op!  Dat kwantitatief criterium kan volgens de fiscus alleen maar toegepast worden wanneer het moeilijk te bepalen is of een wijziging beantwoordt aan het eerste kwalitatief criterium.

Enkel materiële werken. Om na te gaan of aan de 60%-regel voldaan is, mag enkel rekening gehouden worden met werken in onroerende staat, materiële werken dus, en niet met intellectuele prestaties, zoals de diensten van een architect, landmeter, veiligheidscoördinator, enz.

Wat vindt de rechtspraak daarvan?

Die criteria zijn te streng! In een recent arrest stelt het Gentse hof van beroep dat de fiscus die criteria te strikt toepast. Voor het hof moet nagegaan worden of de uitgevoerde werken aan het gebouw zeer belangrijk zijn, lees: dat ze een grote toegevoegde waarde hebben. Van belang is daarom dat de werken een groot deel van de waarde van het gebouw uitmaken (in deze zaak bedroeg de kostprijs van de werken 71% van de waarde van het gebouw). Ook als de dragende structuur van het gebouw grotendeels hetzelfde blijft en de indeling en de bestemming niet grondig wijzigt, kan er sprake zijn van ‘substantiële wijzigingen’ (Gent, 22.11.2022) . Ze sluit zich zo aan bij Europese rechtspraak (HvJ, C-308/16, 16.11.2017, Kozuba) .

Tip.  Het is volgens de rechter dus niet vereist dat de werken een ingrijpende wijziging in de wezenlijke elementen van de structuur teweegbrengen.