ONROEREND GOED - 10.03.2023

(Vruchtgebruik van) een nieuwbouw verkopen met btw?

Verkoop met btw

Voorwaarden

Een nieuw gebouw kunt u met btw verkopen. Voor btw-doeleinden is een gebouw nieuw tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming ervan.

Stel dat een woning voor het eerst in gebruik genomen wordt in de loop van 2023, dan blijft deze nieuw tot en met 31 december 2025. Tot en met 31 december 2025 kan de woning dus verkocht worden met btw en kan de vestiging van het vruchtgebruik dus gebeuren met toepassing van btw.

Zolang de woning niet in gebruik genomen is, blijft ze dus nieuw voor btw-doeleinden.

Wanneer nieuw?

Of de woning al dan niet in gebruik genomen is, hangt af van de concrete feitelijke omstandigheden. Het bewijs van de datum van de eerste ingebruikname kan worden geleverd door bijvoorbeeld de inschrijving in het bevolkingsregister, getuigenverklaringen, enz. Ook de facturen van gas, elektriciteit, internet, enz. wijzen in principe op een ingebruikneming.

Van een eerste ingebruikname kan wel slechts sprake zijn als de woning voor het eerst en op duurzame wijze gebruikt wordt in overeenstemming met zijn objectieve bestemming.

Een incidenteel of tijdelijk gebruik van een gebouw voor andere doeleinden dan de objectieve bestemming vormt dus geen eerste ingebruikneming. Zo er is geen sprake van een eerste ingebruikneming als bijvoorbeeld een nieuw woning gedurende een maand gebruikt wordt als opslagruimte.

Vestiging vruchtgebruik

Net zoals een gebouw verkocht kan worden onder toepassing van het btw-stelsel, kan ook een zakelijk recht, zoals een recht van vruchtgebruik, gevestigd worden op een (gedeelte van een) gebouw met toepassing van btw, op voorwaarde dat het gaat om een nieuw gebouw.

Is het gebouw niet nieuw meer, dan kan er uiteraard nog wel altijd een vruchtgebruik op gevestigd worden, maar dan kan dat niet meer met btw.

Voordeel

Als de woning verkocht wordt met btw of als een recht van vruchtgebruik onder bezwarende titel gevestigd wordt met toepassing van btw, kan de aftrek van de btw die betaald werd bij de aankoop of de oprichting van dit (gedeelte van het) gebouw uitgeoefend worden.

Als u de woning zelf heeft gekocht met btw en u verkoopt vervolgens de woning of het vruchtgebruik op die woning (aan uw vennootschap) met btw, dan moet u de btw die u bij de verkoop ontvangt in principe doorstorten aan de Btw. Hiervan mag u echter dus de btw die u zelf heeft betaald bij de aankoop van die woning, in mindering brengen.

U krijgt dus een recht op aftrek van btw en dat is in de eerste plaats voor de btw die u heeft betaald bij de aankoop van die nieuwbouwwoning.

Zou u de woning zelf hebben laten bouwen, dan geldt dat recht op aftrek voor de btw aangerekend op de facturen van de aannemer, de architect, het aanleggen afvoerbuizen, water-, gas- en elektriciteitsleidingen, aankoop bouwmaterialen, enz.

Uiteraard kan de btw alleen maar gerecupereerd worden als u in het bezit bent van een regelmatige factuur op zijn naam. Op basis van een Bancontact-afschrift, rekeninguittreksel, kassaticket, Visa-overzicht, enz. kan de btw dus niet in aftrek gebracht worden.

De btw op de kosten in verband met tuinaanleg en beplantingen is niet aftrekbaar.

En bij uw vennootschap?

Uw vennootschap kan de btw die zij bij de aankoop betaalt in principe recupereren in de mate dat het pand ook beroepsmatig gebruikt wordt. De niet-recupereerbare btw is aftrekbaar in de vennootschapsbelasting, op voorwaarde dat u kunt aantonen dat u die kost bent aangegaan om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (art. 49 WIB 92) .

Voorwaarden en formaliteiten

Optie

De vestiging van het vruchtgebruik met btw gebeurt niet automatisch, integendeel zelfs. De natuurlijke persoon/zaakvoerder moet namelijk expliciet opteren voor de hoedanigheid van toevallige btw-plichtige.

Kennisgeving aan Btw en medecontractant

De verkoper moet vooraf aan het btw-kantoor van zijn woonplaats melden dat hij een pand wenst te verkopen of een recht van vruchtgebruik wenst te vestigen met toepassing van btw.

Deze verklaring moet gebeuren op een formulier 104/1 dat in tweevoud ingediend moet worden.

Bovendien moet de medecontractant (in voorliggend geval de vennootschap) op de hoogte gebracht worden van de bedoeling om het vruchtgebruik te vestigen met toepassing van btw. Dat moet in principe gebeuren in de eerste akte die tussen de contracterende partijen gesloten wordt (KB nr. 14, art. 1) .

Indienen bijzondere btw-aangifte

De verschuldigde en aftrekbare btw moet opgenomen worden in een bijzondere btw-aangifte 104/5 die in drievoud ingediend moet worden bij het bevoegde btw-kantoor. Dat moet gebeuren binnen een maand te rekenen vanaf het tijdstip dat de btw opeisbaar is geworden over de volledige maatstaf van heffing (KB nr. 14, art. 2) .

Let op! Bij de aangifte moeten ook al de originele facturen en eventuele creditnota’s bijgevoegd worden.

Vruchtgebruik

De administratieve praktijk laat toe om het zakelijk recht te vestigen ten belope van 97,5% van de oprichtingsprijs van het gebouw met toepassing van het volledige recht op aftrek op de oprichtingsprijs van het (gedeelte van) gebouw, wanneer het vruchtgebruik voor tien jaar of meer gevestigd wordt en 95% van de oprichtingsprijs als het voor minder dan tien jaar gevestigd wordt.

Het zakelijk recht moet dus geen volledige wedersamenstelling van de oprichtingsprijs inhouden (zie Btw-handleiding, nr. 161, c) .