Meerdere eigenaars van één appartement: wie mag stemmen op de algemene vergadering van de VME?

Meer dan één eigenaar?

Ze moeten samen lasthebber aanduiden. Wanneer er meer personen samen eenzelfde privatieve kavel bezitten, zullen ze onderling één lasthebber van gemeenschappelijk belang aanduiden die de appartementsrechten zal uitoefenen (art. 3.87, §1, lid 2 BW) . Het kan dan zowel gaan om een situatie waarin het eigendomsrecht verdeeld is (bv. ieder bezit 50%), maar ook om een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning.

Schriftelijk meedelen. De mede-eigenaars moeten volgens hetzelfde artikel schriftelijk aan de syndicus meedelen wie van hen als lasthebber voor de andere mede-eigenaars zal optreden.

Tot dan mag er niemand deelnemen. Op die manier weet de syndicus wie de contactpersoon is die uitgenodigd moet worden voor de jaarlijkse algemene vergadering, voor de betaling van de eigenaarsbijdragen, ... Tot dat gebeurd is, wordt het recht om deel te nemen geschorst.

Niet altijd strikt nageleefd

Wat als er geen schriftelijke mededeling is? In een recent vonnis moest de vrederechter van het vierde kanton te Antwerpen zich uitspreken over de toepassing van dat artikel. Een mede-eigenaar was samen met een andere persoon onverdeeld mede-eigenaar van een appartement in een appartementsgebouw. Geen van beide mede-eigenaars had de syndicus ooit schriftelijk in kennis gesteld over wie van hen lasthebber zou zijn.

... maar in het verleden was dat wel aanvaard. Een van de mede-eigenaars had al deelgenomen aan de laatste twee vergaderingen.

Syndicus telt stemmen niet mee. De syndicus meende echter op de laatste algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME) dat doordat er geen schriftelijke mededeling gebeurd was, de eigendomsrechten geschorst waren en dat de stemmen dus niet meegeteld mochten worden. Het ging immers om een stemming over de benoeming van de syndicus.

Vrederechter is het daar niet mee eens. De vrederechter oordeelde echter dat de syndicus onterecht geen rekening gehouden had met die stemmen. Omdat de betrokken mede-eigenaar in het verleden deelgenomen had aan twee algemene vergaderingen waarbij er wel rekening gehouden werd met zijn stemrecht, blijkt immers dat er (impliciet) voor de betreffende kavel een conforme aanstelling als lasthebber was.

Let op!  Het is lang niet zeker dat alle rechters daar zo soepel mee zullen omspringen. Een dergelijke lastgeving moet in principe immers schriftelijk gebeuren. Het is daarom toch veiliger om te zorgen voor een uitdrukkelijke schriftelijke mededeling zoals de wet voorziet.

Goed om te weten. Bij een overdracht van het appartement moet de notaris aan de syndicus de lasthebber van algemeen belang meedelen (art. 3.94, §3 BW) .