Uw woning te goedkoop verkopen aan uw kind: welk risico?

Te lage verkoopprijs: een probleem?

U bepaalt de prijs toch zelf? Ja, dat klopt wel en uiteraard is het logisch dat als u een pand aan uw kind verkoopt, u niet dezelfde prijs gaat vragen als de prijs die u aan een derde partij, een wildvreemde dus, zou vragen.

Waarom dan een mogelijk probleem? Dat heeft alles te maken met de registratierechten. Zoals u weet, moeten er in de drie gewesten op de aankoop van een woning registratierechten betaald worden.

Op welke prijs registratierechten betalen? Hoewel de registratierechten in principe geheven worden op de overeengekomen prijs (en de lasten), bepaalt de wet dat de zgn. belastbare grondslag altijd minstens de marktprijs moet bedragen.

Uw prijs is lager dan de marktprijs? Dan is er dus een mogelijk probleem. Stel bv. dat u uw woning aan uw dochter wilt verkopen voor € 300.000, terwijl de marktprijs € 400.000 is, dan loopt de fiscus registratierechten mis...

Te lage verkoopprijs: gevolgen?

Is uw prijs ongeldig? Neen! Uw dochter mag nog altijd de woning van u kopen tegen € 300.000.

Registratierechten betalen op marktprijs? Ja, inderdaad. Uw dochter zal in principe de registratierechten moeten betalen op een bedrag van € 400.000, de marktwaarde van de woning dus.

Wat als dat niet gebeurt? Als er enkel registratierechten betaald worden op uw prijs, die dus lager is dan de marktprijs, en de fiscus komt daarachter, wordt u beboet. Er moeten dan zgn. aanvullende rechten bijbetaald worden op het tekort. Dat is in alle drie de gewesten zo.

Let op 1! De fiscus gaat regelmatig na of de verkochte panden wel belast werden tegen de marktwaarde en of er dus niet te weinig registratierechten betaald zijn.

Let op 2! In bepaalde gevallen kan de gevraagde prijs zo ver onder de marktprijs liggen dat er sprake is van een schenking. In dat geval bestaat het risico dat u niet tegen het vaste tarief van het registratierecht belast zal worden op het verschil, maar onderworpen wordt aan de progressieve tarieven van de schenkbelasting. Tenzij het gaat om een ‘schenking in rechte lijn’, kan de schenkbelasting hoog oplopen. Er kan wel enkel sprake zijn van een schenking bij een bespottelijk lage prijs.

Belastingverhoging of boete? In Vlaanderen wordt er ook een belastingverhoging tussen de 5% en de 20% opgelegd zodra vastgesteld wordt dat de prijs die opgegeven is voor het verkooprecht meer dan 10% te laag is ten opzichte van de aangegeven waarde van het goed. Wanneer het tekort in Wallonië of Brussel minstens 1/8 van de opgegeven prijs bedraagt, is er een geldboete verschuldigd boven op de registratierechten die u moet betalen.

Te lage verkoopprijs: oplossing

Een zgn. pro-fiscoverklaring! Om problemen te vermijden, is het daarom aangewezen om de notaris een pro-fiscoverklaring te laten voorzien in de akte, waarin dan de marktprijs (verkoopwaarde) staat voor de toepassing van de registratierechten. Als uw dochter dan op dat bedrag de registratierechten betaalt, is er geen probleem meer.