Een nieuwbouw met btw verkopen: hoe zit dat precies?

Gekocht met btw, verkopen met btw?

Zolang dat appartement nieuw is voor de Btw. Inderdaad, zolang een pand nog nieuw is voor de Btw, mag u (maar het moet niet) het ook als particulier verkopen met btw! Voor de Btw is een gebouw nieuw tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van ingebruikneming. Is het nieuwbouwappartement bewoond sinds bv. 8 september 2023, dan is het voor de Btw nieuw tot 31 december 2025.

U heeft geen btw-nummer? Dat is geen probleem. U kunt er nl. als particulier voor kiezen om als zgn. toevallige btw-plichtige uw nieuwbouw met btw te verkopen in plaats van met registratierechten.

Als zgn. toevallige btw-plichtige

Waarom daarvoor kiezen? Kortweg, omdat u zo de zelf betaalde btw kunt ‘terugverdienen’! De btw die u zelf betaalde bij de bouw of aankoop van het appartement kunt u nl. recupereren.

Wijziging in procedure. Tot 31 december 2023 moest u vóór de verkoop aan uw btw-kantoor via het formulier 104.1 laten weten dat u opteerde voor een verkoop met btw. Die optie moest dan ook vermeld worden in het compromis en in de notariële akte. Sinds 1 januari 2024 is die verklaring 104.1 niet meer nodig (KB 17.12.2023, BS 22.12.2023) . De keuze om met btw te verkopen, zal dus blijken uit de eerste akte, doorgaans het compromis. Daarin moet nl., zoals voorheen, het btw-kantoor vermeld zijn waar u de bijzondere aangifte (btw-aangifte 104.5) zal indienen, alsook het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik genomen werd.

Verschil voor belastbare winst?

Hoezo belastbare winst? Bij verkoop binnen de vijf jaar na de aankoop van een pand wordt de winst of zgn. meerwaarde op de verkoop belast tegen 16,5% (art. 90, 10° WIB 92) , tenzij het zou gaan om uw eigen gezinswoning. De winst daarop is belastingvrij, ook bij een verkoop na bv. drie jaar.

Beter met of zonder btw verkopen? Als er binnen de btw-nieuwtermijn verkocht wordt, maakt dat geen verschil voor de bepaling van het bedrag waarop u privé belast wordt. Stel dat u het nieuwbouwappartement gekocht heeft voor € 300.000 (inclusief btw), dus voor € 247.933 + € 52.066 btw, en dat u het kunt verkopen voor € 400.000 (exclusief btw).

Verkoop binnen btw-nieuwtermijn zonder btw. Verkoopt u zonder btw, dan is uw ‘verkrijgingsprijs’ € 300.000 (€ 247.933 + € 52.066 btw) en de verkoopprijs is € 400.000. Privé wordt u dan belast op € 152.067, nl. € 400.000 (verkoopprijs zonder btw) - € 247.933 (aankoopprijs zonder btw).

Verkoop binnen btw-nieuwtermijn met btw. In dat geval moet er als volgt geteld worden: € 484.000 (verkoopprijs inclusief 21% of € 84.000 btw) - € 300.000 (verkrijgingsprijs) = € 184.000. Daar moet dan nog de uiteindelijk door te storten btw van € 31.934 van afgetrokken worden, nl. € 84.000 op de verkoopprijs - € 52.066, zijnde de btw die u kunt recupereren. De belastbare winst is dus ook nu € 152.067 (€ 184.000 - € 31.934).