Een gevaarlijk misverstand
Kopen voor een ‘vennootschap in oprichting’ is niet zonder gevaren, zoals nog eens blijkt uit een recent vonnis. Waarop moet u letten?
Even opfrissen. In een compromis kunt u perfect zetten dat u koopt in naam en voor rekening van ‘een vennootschap die u zal oprichten’. U vermeldt het best ook de naam en de vennootschapsvorm. Ofwel is de vennootschap al opgericht als het onroerend goed notarieel gekocht wordt en dan is er geen enkel probleem, ofwel moet de vennootschap op dat ogenblik nog opgericht worden. Ook dan kan de vennootschap in oprichting het pand kopen, er moet dan wel voor gezorgd worden dat de vennootschap binnen de twee jaar wordt opgericht. In de oprichtingsakte zal de vennootschap dan verklaren dat ze de bewuste koop overneemt. Of men kan zelfs de verbintenis overnemen binnen de twee maanden na de neerlegging van de oprichtingsakte op de griffie.
Wat was er nu gebeurd? Twee natuurlijke personen ondertekenen een compromis. Hierin verklaren ze te kopen voor zichzelf, hun echtgenoten of een op te richten vennootschap. Op de dag van de notariële akte koopt de vennootschap (die ondertussen is opgericht) uiteindelijk het pand. De ontvanger eist toch voor een tweede maal registratierechten.
Volgens hem is er hier geen sprake van een aankoop voor een vennootschap in oprichting, maar van een commandverklaring. Immers, de ondertekenaars hebben zichzelf verbonden tot de aankoop in eigen naam of eventueel voor hun echtgenoot of voor een vennootschap in oprichting. Er zijn dus drie alternatieven. Aangezien de fiscale regeling in verband met de commandverklaring niet werd nageleefd, is er volgens de rechter sprake van een fiscale doorverkoop (rb. Brussel, 11.01.2006). Elk woord telt dus. Het gaat hier natuurlijk slechts om één vonnis.
Onthoud. In het compromis mag enkel staan dat het pand gekocht wordt voor rekening van de toekomstige vennootschap x of voor de vennootschap in oprichting x! Als de vennootschap de koop uiteindelijk bekrachtigt en overneemt, dan zijn er geen nieuwe registratierechten verschuldigd (zelfs als dat gebeurt na de termijn van twee jaar of twee maanden). Zoals u ziet is de speelruimte dus niet zo groot. Zet er dus niet bij: ‘in eigen naam of voor een aan te duiden derde’ of iets in dien aard.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.