PRIVÉ - ONROERENDE INKOMSTEN - 29.05.2009

Wat als de verhuurder niets afweet van beroepsgebruik?

Een huurder gebruikt zijn huurwoning, zonder medeweten van de eigenaar, gedeeltelijk voor zijn beroepsactiviteit en brengt een deel van de huurprijs in als beroepskosten. In het huurcontract staat nochtans dat de huurder de woning niet mag gebruiken voor beroepsdoeleinden. De fiscus belast de verhuurder op de ontvangen nettohuur.

Standpunt Administratie

Volgens de fiscus is er sprake van beroepsmatige verhuur zodra het gebouw beroepsmatig gebruikt wordt, ook al is de verhuurder hier niet van op de hoogte of verbiedt het huurcontract dit. Een huurcontract is immers enkel van tel tussen de contracterende partijen en is niet tegenstelbaar aan de fiscus (Comm. IB 13/5, 1°).

Standpunt rechter

De rechter geeft de fiscus ongelijk. De verhuurder was immers niet op de hoogte van het beroeps­matige gebruik van de woning door de huurder. Doordat hij nu ineens belast wordt op de ­ontvangen nettohuur, wordt hij onderworpen aan een belastingstelsel dat hij niet heeft kunnen voorzien.

Commentaar

Verschil in taxatie. Gebruikt de huurder uw woning enkel voor privédoeleinden, dan wordt u, zoals u weet, belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%. Verhuurt u aan iemand die het pand professioneel gebruikt, dan wordt u belast op de werkelijk ontvangen nettohuur - dit is de huur verminderd met een kostenforfait. In het laatste geval betaalt u dus opmerkelijk méér belastingen.

Beroepsmatige verhuur? In dit geval was er wel degelijk sprake van beroepsmatige ­verhuur. De huurder gebruikte het gebouw immers gedeelte­lijk voor zijn beroep en bracht ook een deel van de betaalde huur in als beroepskosten.

De rechter oordeelt er anders over. Heeft de huurder zonder medeweten van de verhuurder het pand, eventueel in strijd met het huur­contract, beroepsmatig gebruikt, dan is het belasten van de reële nettohuur bij de verhuurder in strijd met de zgn. minimale voorzienbaarheid. De verhuurder kon in dit geval immers helemaal niet voorzien aan welk belastingstelsel hij onderworpen zou worden.

Opmerkelijk arrest? Dat is het zonder twijfel. De rechter gaat immers volledig tegen de stroom in van de bestaande rechtspraak. Bovendien zegt de wet duidelijk dat de verhuurder belast wordt op de nettohuur als de huurder het gebouw gebruikt voor zijn beroepswerkzaamheid en dat was hier het geval. Ook al is dit arrest een opsteker voor alle verhuurders, toch betekent dit niet dat u nu sowieso onder die belasting van de nettohuur uit komt omdat u bv. niet op de hoogte was van het beroepsmatige gebruik.

Tip. Een clausule in het huurcontract die de huurder verbiedt om de huur geheel of gedeeltelijk in aftrek te brengen en die stelt dat hij anders opdraait voor de belastingverhoging, blijft aan­gewezen.

Bron

1. Hof van beroep Antwerpen, 24.02.2009.2. Uitspraak is pro belastingplichtige.

U kunt dit arrest downloaden van http://belastingen.indicator.be of opvragen via fax (016/35 99 22) - code BT 15.16.06.